土地增值税土地成本扣除有关实际问题的讨论

房地产开发项目用地取得的方式多种多样，除了纯粹的购买、出让、划拨方式取得土地外，有的是一方出土地、一方出资金合作建房取得土地，有的是在公司改制重组中取得土地，有的是购买的旧厂房，有的购买在建项目继续开发等。

 

企业取得土地使用权的方式不同，或者企业发生了与土地使用权相关投资等事项，都可能在土地增值税计算中产生取得土地使用权所支付的金额确认问题。

 

另外土地成本分配也会产生土地增值税扣除方面的问题，由于土地成本中的实际问题比较多，将选取部分讲义。为方便理解，讨论中将取得土地使用权所支付的金额简称为土地成本。

 

一、一方出土地、一方出资金的合作建房土地成本的讨论

 

案例

 

某房地产开发公司A和公司B于2012年签订合作开发房地产项目协议，双方约定公司A出资建设房地产开发项目，公司B投出土地。公司B所投入开发的土地面积10000平方米，假设于2010年购买取得，购进价款为6000万元。公司B在2012年将土地交给公司A开方时，土地的市场价格为10000万元。房地产开发项目建成后，经测绘建筑面积20000平方米，公司A发生开发成本10000万元。房地产开发项目的市场销售价格为15000元/平方米。合作协议约定，A、B双方按6：4的比例分配建筑面积。

 

土地增值税事项的处理办法之一

 

1、合作双方投入和接收土地的处理。

 

一种意见认为，B公司将土地投入A公司，实际上是将土地使用权转让给A公司用于房地产开发，这一行为应当作为转让土地使用权处理，按移交土地时的土地使用权的市场价格确认转让收入10000万元，同时确认等额的应收账款，并按规定计算缴纳土地增值税。

 

A公司接受B公司的土地使用权应当作为购买处理。A公司应当按接收土地的市场价格确定取得土地的成本，即10000万元，同时确认等额的负债。

 

2、合作双方分配房地产的处理。

 

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

 

因此，A公司将建成后的房地产8000平方米移交给B公司时，应确认房地产转让收入12000万元，计算应缴纳的土地增值税，并办理减免土地增值税手续。

 

A公司同时应将分出房地产与土地价款之间的差额2000万元确认营业外支出。B公司接收分配的房地产时，视同购买处理，同时将分得房地产与土地价款之间的差额2000万元确认营业外收入。

 

本案例土地增值税事项的处理办法之二

 

1、合作双方投入和接收土地的处理。

 

B公司将土地投入A公司，仍看作是将土地使用权转让给A公司用于房地产开发，但B公司暂不确认转让收入，A公司暂不确认土地成本。

 

2、合作双方分配房地产的处理。

 

A公司将建成后的房地产8000平方米移交给B公司时，应确认房地产转让收入12000万元，计算应缴纳的土地增值税，并办理减免土地增值税手续。同时按分配给B公司的房地产的价格确认接收的B公司的土地的成本。

 

B公司接收分配的房地产时，视同购买处理，同时按分配获得的房地产的价格确认投出土地的转让收入12000万元，按规定计算缴纳转让土地使用权的土地增值税。

 

本案例土地增值税事项的处理办法之三

 

还有一种意见与上面的第二种处理意见基本相同。

 

只是对于B公司取得分配的房地产的处理不同。该意见认为应以原土地的的成本6000万元，作为取得分配的房地产的成本。

 

这一做法不知道从会计的角度是不是恰当，但是不符合税收规定，即B公司将土地投出，未作为转让土地使用权处理，漏缴了这一环节的土地增值税。

 

在实际的合作建房案例中，合作的信息并不能满足土地增值税计算的需要，同时合作的方式和分配的办法情况也比较复杂，影响对土地成本的确认等事项的判断。

 

但无论合作建房的事宜多么复杂，土地增值税处理的关键在于，只要发生房地产从合作的一方转出，都应当作为转让房地产处理，按规定处理土地增值税事项。

 

二、与改制重组有关的土地成本问题的讨论

 

房地产开发用地如果与改制重组有关：
 

有的会因在改制重组中转让房地产（包括土地）方根据政策暂不征收土地增值税的，接收土地一方的土地成本的确定有特别的要求；

 

有的会因为改制过程中相关事项的处理不规范，引起土地成本难以确定；

 

有的会因为改制重组中计税成本与会计成本不一致，引起土地成本争议等等。

 

下面一 一讨论相关情况下如何确定土地成本

 

（一）改制重组中接受土地的成本讨论

 

案例