房地产企业成本归集与分配分析

　　房地产企业为了计算开发产品的成本，在确定了成本计算对象后，就进入了成本归集和分配阶段，本节对此进行分析。

　　一、房地产企业成本项目及内容

　　（一）计税成本项目及内容

　　《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

　　1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

　　3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

　　4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

　　5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

　　6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

　　（二）会计成本项目及内容

　　《财政部关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知》（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。

　　1、土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

　　2、前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

　　3、建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

　　4、基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

　　5、公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。

　　6、开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

　　7、借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。

　　通过比较以上（一）、（二）可见，计税成本项目共有6项，会计成本项目共有7项，除了与计税成本项目相同的6项外，另外增加了一项“借款费用”，核算符合资本化条件的借款费用。就每一项的具体内容来看，都或多或少存在差异。“土地征用及拆迁补偿费”项17号文把31号文中的“拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出”改为了“拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用”，支出改为了费用，与项目名称吻合；同样的目的，“公共配套设施费”项17号文也是把支出改为了费用。“前期工程费”项17号文增加了“政府许可规费、招标代理费、临时设施费、咨询论证费”的核算内容。“建筑安装工程费”17号文增加了“精装修费”的核算内容。“基础设施建设费”项17号文增加了“供暖、消防、有线电视、宽带网络、智能化”等社区管网工程费和“景观”环境工程费用的核算内容。“开发间接费”17号文仅列举了“工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费”等核算内容，而31号文列举了“管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费”等核算内容。

　　既然会计成本的项目与内容与计税成本的项目与内容存在一定差异，实务中如何进行核算呢？