房地产企业配套实施核算分析

　　房地产企业在计算开发产品成本时，财务人员对配套实施如何核算还存在迷糊的地方，需要加以厘清。

　　一、配套实施成本核算对象的确定

　　《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
　　1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

　　分析以上规定，我们认为，房地产企业的配套实施可以分为公共配套实施和单独核算成本的配套实施。所谓公共配套实施，必须同时具备四个条件：一是在开发项目内发生的；二是独立建设的；三是非盈利性质的；四是无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的，或产权属于全体业主的。所谓单独核算成本的配套实施，或者属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的。对于邮电通讯、学校、医疗设施三类公益性配套实施，税务上则明确规定需单独核算成本。

　　也就是说，作为公共配套实施的配套实施在企业开发产品成本计算过程中，是作为过渡性成本核算对象，是为他人做嫁妆，其暂时归集的成本费用最终需可售开发产品承担；而单独核算成本的配套实施就是最终的产品成本计算对象。

　　二、配套实施成本的归集与分配

　　作为过渡性成本核算对象的公共配套实施，其成本的归集包括6项内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、开发间接费和借款费用。归集各项支出时，借记“开发成本—某公共配套设施—土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等”科目，贷记“银行存款”或“应付账款-工程款”等科目。

　　由于公共配套实施是为可售开发产品服务的，其身上承担的6项成本项目都应由可售开发产品负担，通过二次成本计算分配，摇身一变成为开发产品开发成本科目下的“公共配套实施费”明细，而做为过渡性成本对象的公共配套实施，长沙工商税务，其归集的6项成本项目则“香消玉损”。会计分录为：借记“开发成本—某开发产品—公共配套实施费”科目，贷记“开发成本—某公共配套实施—土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等”科目。

　　案例1、甲房地产企业在A地块上同时开发普通住宅和别墅，配置了居委会和派出所作为公共配套实施，2017年项目完工，公共配套实施成本40万元，普通住宅和别墅建筑面积分别为1万和3万平方米。

　　分析：

　　居委会和派出所作为公共配套实施，可以作为一个过渡性成本对象，归集成本时：

　　借：开发成本—公共配套实施—土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等40

　　贷：银行存款等40

　　开发产品住宅和别墅完工，按照开发产品的建筑面积进行分配时：

　　借：开发成本—普通住宅—公共配套实施费10

　　—别墅—公共配套实施费30

　　贷：开发成本—公共配套实施—土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等40

　　实务中，有房地产企业配套实施建设滞后于开发产品建设，税务上如何处理呢？

　　31号文第三十二条第二款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。