新收入准则对房地产企业预缴所得税的影响
时间：2019-09-14 16:05 编辑：长沙代理记账
财政部于2017年7月19日发布了关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知，根据通知要求“在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。同时，允许企业提前执行。
按照新的收入准则规定：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于房地产企业而言：采用新收入准则的影响主要是部分开发项目收入确认原则由原来的交付物业所有权特定时点一次性确认收入，改为认定为某一时段内履行履约义务的房地产项目采用按照履约进度确认收入。根据公开资料显示，碧桂园控股有限公司（股票代号：2007.hk）已于2017年1月1日起率先采用新的收入准则，万科A（股票代号000002）从2018年1月1日起开始执行。而中粮地产（股票代号000031）、保利地产（股票代号600048）等多家国内上市公司仍在采用旧的收入准则。
而从房地产企业的所得税申报来说，根据国税发〔2009〕31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。即在项目未完工之前，应按照预计毛利来预缴申报和年度申报。在项目完工当年的汇算清缴时，根据项目实现的实际毛利再对以前年度已经预计的毛利之间的差额进行调整。
会不会造成房地产企业的重复缴税和多缴税？
下面结合18版企业所得税季度申报表和17版企业所得税年度申报表
对此作一简要分析说明：
情况一：假设A房地产公司从2018年1月1日执行新收入准则。A项目，2018年10月取得预售证，当期预售收入2亿，2018年按履约进度确认收入0.8亿，成本0.6亿。2019年未发生预售收入，长沙工商税务，累计按履约进度确认收入1.5亿，成本1.2亿；2020年2月交房。确认的实际收入2.2亿元，计税成本1.8万元，实际毛利0.4亿元。当地所得税预计毛利率15%，不考虑土增税、城建税等税种及相关费用。
2018年季度申报与年度申报：季度申报时，当期利润额0.2亿；按预售款2亿的15%，计算出特定业务计算的应纳税所得额0.3亿，实际利润额0.5亿，申报缴纳所得税1250万元。年度汇缴申报，因相关收入不符合所得税收入确认条件，应调减应税所得0.2亿，按3000万所得额申报，退税500万元。
一、2018年季度申报：
预缴税款计算
项 目
本年累计金额
营业收入
8000
营业成本
6000
利润总额
2000
加：特定业务计算的应纳税所得额
3000
实际利润额（3+4-5-6-7-8）\按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应纳税所得额
5000
税率(25%)
25%
应纳所得税额（9×10）
1250
2018年度汇缴申报：
A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》
21
三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）
3000
3000
22
（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）
3000
3000
23
1.销售未完工产品的收入
20000
*
24
2.销售未完工产品预计毛利额
3000
3000
25
3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税
26
