房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十八

房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十八

这个整理是字数最多的，但也是最没有底的，因为涉及到了房地产开发流程中的各主要环节，我自己毕竟没有那么多的经历。所以，打入了好几个施工、造价的论坛，也在几个群里找人帮忙，现在就算拿出了一个草稿，请大家多多挑毛病。


原问题：“28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，长沙代理记账，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。”

学习体会：
前几天还有人在问：财务与会计有什么区别？按照我的理解，通俗地说，会计（含出纳）的主要工作是：收付款、审核凭证、记账、作表、报税等；财务的主要工作是筹资、投资、统计分析、成本控制等。
今天，不讲财务，也不讲税务，讲讲如何进行成本控制。

一、成本控制介绍
1、成本控制
开源节流，是企业最重要的两件大事情。现代企业管理，越来越重视成本管理控制。对于开发单位来说，参与控制的部门越来越多，除了传统的财务部、决算部门以外，设计、采购、工程、销售等部门都要参与；控制的方式也从传统的预算决审计，变为从设计、招标、施工、采购、决算等全流程控制，并形成了一个完整的成本管理体系。

2、财务参与的成本控制环节
作为成本管理体系中最重要的一环，也是对于资金流出最直接的部门，财务部门/财务人员对于成本控制起着至关重要的作用。具体可以表现在以下环节：
⑴ 可研报告/立项阶段的资金计划
⑵ 设计阶段的成本分析
⑶ 招投标阶段
⑷ 施工阶段
⑸ 甲供材料
⑥ 决算阶段
⑺ 质保金
⑻ 竣工后的成本分析、时机与计划分析

3、财务在成本控制中的职责
⑴ 参与合理预算；
⑵ 筹资，保障工程进度需要；
⑶ 降低财务成本；
⑷ 及时恰当付款并取得发票等单据；
⑸ 配合决算；
⑥ 成本分析；
⑺ 税务筹划。

二、可研报告/立项阶段
（一）可研报告的主要内容
1、项目概况
⑴ 宏观环境分析；
⑵ 市场分析与竞争比较；
⑶ 项目基本情况：包括地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏等；
⑷ 本项目前景预测；
⑸ 项目定位；

2、项目开发的必要性分析
⑴ 项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；
⑵ 通过市场调查和预测,对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较；
⑶ 分析项目建设规模是否合理。

3、项目开发条件分析
⑴ 项目位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求；
⑵ 基础配套设施建设是否到位,交通运输是否有保证；
⑶ 工程地质和水文地质是否符合项目建设要求；
⑷ 拆迁工作是否可行,周围环境是否有利于项目建设。

4、基本经济数据的测算与分析
⑴ 总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的情况；
⑵ 资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当；
⑶ 各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率；
⑷ 项目费用的鉴别和估算；
⑸ 项目利润预测。

5、项目财务效益分析
⑴ 编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、资产负债表、利润表、财务现金流量表等；
⑵ 财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；
⑶ 财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；
⑷ 根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。

6、项目不确定性分析
⑴ 盈亏平衡分析,包括盈亏平衡点；
⑵ 敏感性分析,包括施工期变化、销售期变化、销售价格变动、施工成本变化等因素变化的敏感性分析；
⑶ 潜在风险提示及措施

7、项目分析结论
SWOT（态势）分析法，及项目结论。

（二）财务参与可研报告环节的成本管理工作
1、编制各种财务报表和数据
财务根据工程、预算、采购、销售等部门提供的数据，准备各种财务数据，并编制相应的财务报表和分析数据。

2、投资总额和投资成本估算
根据项目的投资总额，预算所需要的资金流量，并计算相应的投资成本。

3、各种税金估算
根据各种销售收入、施工成本等数据，计算相应的税金，并为可研报告提供数据。

4、合理安排资金预算
合理安排资金的流量，及时进行筹资，并对付款进度、付款时间等情况为工程、采购等部门提供指导性意见。

5、建立成本对象模型，确定标准成本
根据可研报告，初步建立成本对象模型，进行合理的预测，初步确定标准成本。

三、设计阶段
（一）规划设计审查的主要程序
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
6、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
7、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
8、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
9、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
10、国土资源局进行用地预审。
11、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
12、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
13、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
14、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
15、公安消防支队进行消防设计审查。
16、人防办进行人防设施审查。
17、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
18、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

（二）设计阶段的主要特点
越来越多的开发单位已经意识到，再省不能省设计，再苦不能苦监理。呵呵，设计的重要性已经逐渐被大家所认可。在委托设计过程中要注意以下问题：
1、项目准确定位
项目准确定位是成本控制的前提条件。在设计、策划、销售等专业人员参与的情况下，对于项目的档次、规模、装修情况等进行准确定位，并根据市场的需求进行相应的设计，争取做到“以销定产”，避免走弯路，进行不必要的后期修改，就是最大的成本控制。