房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十六

房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十六

原问题：“26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。”

学习体会：
一、评估介绍
1、种类众多的评估师/估价师
感觉评估就是一个大蛋糕，种类众多的评估师/估价师如同雨后春笋一般冒了出来（有点夸张哈），长沙工商税务，终于，2003年国务院颁发了《关于加强和规范评估行业管理的意见》进行了整理和规范，其中认可的六种评估资格包括：
⑴ 注册资产评估师，主管部门财政部、法律依据《国有资产评估管理办法》；
⑵ 房地产估价师，主管部门建设部，法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》；
⑶ 土地估价师，主管部门国土资源部，法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》；
⑷ 矿业权评估师，主管部门国土资源部；
⑸ 旧机动车鉴定评估师，主管部门社会保障部；
⑥ 保险公估从业人员，主管部门保监会。  　　
此外还有矿产储量评估师、注册资产评估师（珠宝）等评估师的名称，至于各个评估师具体的势力范围，就不是这里能说清楚的了。
额外说一句，范围最广的资产评估师的法律依据居然没有房地产估价师和土地估价师的法律依据级别高，恐怕是资产评估师最大的痛了。

2、评估与会计的不同
⑴ 服务主体不同
会计主体是会计基本假设之一，是指企业确认、计量和报告的空间范围，通常会计主体就是会计业务的委托方。
评估上则相对复杂一些，往往资产评估委托方同资产占用方不尽相同，进行获得的信息、进行的业务流程等也有一定的区别。

⑵ 计价基础不同
新会计准则虽然弱化了历史成本的地位，但仍然规定：企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现成本、净值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
评估几乎没有历史成本的概念，完全根据评估基准日的市场情况进行估价。连重置成本考虑的也不是资产的历史成本，而是评估基准日重置的成本。

⑶ 价值集合的不同
会计上对于资产的价值以可以区分的对象为单位，对于各种资产集合以简单的累加算出其价值。
评估上经常对某一条生产线、某一座酒店甚至某一个企业进行整体的评估，从生产经营的角度计算出相配套的最佳生产经营量，因此往往价值的集合同简单的累加不尽相同。

⑷ 计价的依据不同
会计上的计价依据，往往有严格规定的原始凭证作基础；
评估上的依据，不完全局限于发票、付款等财务资料，往往还需要实地观测、市场反馈等因素，相对更灵活一些。

⑸ 结果唯一性与否
会计的计价很严谨，会计计价的结果往往连小数点后都不能相差。会计准则的可靠性也要求：企业应当以实际发生的交易或者说想为依据进行确认、计量和报告，因此，会计的计价结果是唯一的；
而作为评估来说，本身就有一定的“估”的成分，有一定的上下浮动也是很正常的。

3、评估方法简介
⑴ 基本方法
根据《资产评估准则——基本准则》第十五条的规定：资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。

⑵ 评估方法的简单解释
根据《国有资产评估管理办法实施细则》的规定：
2.1 收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。
收益法充分利用了时间价值的观念，是针对今后预期收益的评估。

2.2 重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。
实体性贬值是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。经济性贬值是由于外部经济环境变化引起的贬值。

3.3 现行市价法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。

⑶ 评估方法之间的关系
《资产评估准则——基本准则》第十六条规定：注册资产评估师分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，形成合理评估结论。
《国有资产评估管理办法实施细则》第三十七条规定：资产评估机构进行资产评估时，应根据不同的评估目的和对象，选用《一种或几种方法进行评定估算。选用几种方法评估，应对各种方法评出的结果进行比较和调整，得出合理的资产重估价值。
因此，几种评估方法不是互相排斥的关系，甚至有的时候需要选用两种或两种以上的方法进行评估结果对照。

4、评估目的的重要性
⑴ 根据评估目的确认评估方法
评估的目的，决定了评估程序和评估方法的选择。而不同的评估方法，所需要的资料和市场的环境都不尽相同，得出的结果也可能会有一定的差异（虽然理论上不应当有差异）。

⑵ 评估目的对于结果的影响
    这一点，是我们企业的人员一定要注意的。例如，同一项资产，在破产清算（快速变现）、拍卖抵账（购买方承担全部的税费和潜在瑕疵）和银行贷押贷款的时候，评估的结果都是不尽相同的。因此，在评估之前一定要好作相应的准备。

二、房地产企业接触的评估
房地产企业接触的资产评估，主要有土地使用权评估、在建工程评估、商品房评估以及改制评估等，需要根据不同的评估对象，集合评估目的进行相应的准备工作。
1、土地使用权评估
土地使用权的评估是相对较复杂的。由于土地具有一定的特殊性，市场可供参考的相似案例不多；同时，由于近年来价格的不断上涨和剧烈的变化，采用土地出让金或基准地价进行调节的方法也明显不太适用。同时，由于土地生地转化为熟地的过程中涉及到的拆迁补偿各不相同，因此，需要企业提供的资料很多。准备的资料越多越细致，对于评估结果的影响越大一些。

2、在建工程评估
在建工程相对于土地使用权的评估更加复杂。由于在建工程的价值难以确定，法律关系复杂，有的地方对于在建工程不予以抵押，或者对在建工程的抵押有着严格的要求。在建工程的评估，由于涉及到具体分项工程的完工情况、相应工程欠款的优先偿付权、未竣工验收所带来的潜在工程质量风险等，都会对评估产生一定的影响。

3、商品房评估
商品房的评估相对比较简单，但如果涉及到装修后的房屋，涉及到动产与不动产、装修精度与深度等方面的问题，也可以与评估人员进行一定的沟通和探讨。