房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十三

房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十三

原问题：“滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。”

学习体会：

一、滚动开发业务介绍
1、滚动开发简介
滚动开发，或者说快速滚动开发、分期开发，都是开发单位的常见术语，也是开发单位常用的经营思路。这个经营思路，说明了开发单位对高资金周转速度的追求，也代表了开发单位对于房地产行业的信心和决心，同时也是目前房地产行业资金链接近断裂的罪魁祸首。目前，相当数量的开发单位，拥有大量的土地使用权和开发建设中的房屋，但却面临由于房市低迷销售不畅所引起的现金流短缺，不能不说是拜滚动开发的思路所赐。
顺便再说一句，滚动开发同按揭、楼花等一样，长沙公司注销，也是按照香港的房地产经营思路来的。香港的房地产开发商，即所谓的“全能开发商”，采用的就是拿地、盖房、销售、物管一条龙式的滚动开发模式。

2、滚动开发的分类
滚动开发，从广义上说分为三种：
⑴ 单项目分期开发
即开发单位对单一项目进行分期开发，其缘由通常是项目规模过大，或者项目分类过于明显，以及开发单位运作的需要。这种开发模式比较简单，属于基本的滚动开发。

⑵ 多项目滚动开发
即开发单位同时运作若干个项目，几个项目的进度错落有致，可能甲项目刚刚中标需要交土地出让金，乙项目已经规划完毕开始动工，丙项目主体已经疯病队开始对外销售，丁项目却开始进行项目清算。不同项目直接，需要特别好的资金、人力、物流、手续方面的衔接和配合，属于比较复杂的滚动开发了。

⑶ 多项目分期开发
即开发单位同时运作若干个项目，几个项目又分期开发。这个属于非常复杂的滚动开发，需要开发公司拥有极为丰富的管理团队和管理经验。

3、滚动开发的相关规定
⑴ 土地使用证的规定
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）第二十一条规定：
分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
但由于控制房价上涨过快，特别是为了限制开发商利用分期开发的名义，分期办理土地使用证，例如利用分四期开发的名义，先交纳四分之一的土地出让金，然后利用土地使用证进行滚动融资，分别取得余下四分之三的土地使用证，实际上以一搏四，加大了企业经营方面的风险。有鉴于此，2007年国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），其第二十三条规定：
受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
（当然了，这个部门规定如何能够否决国务院的规定，一直没有搞清楚。）
目前，随着经济形势的不断转化，这一条当年的硬性规定现在又有逐渐放开的苗头。

⑵ 规划方面的规定
在《城市规划法》中对于分期开发没有特殊的规定，但在各地具体的实施规定中，大都对于住宅建设项目或公共建筑建设项目建筑面积超过一定规模（例如5万平方米）以上的，允许其分期开发。各地规划部门发放的《建设工程规划许可证》（分期）也是土地增值税清算过程中重要依据之一。
对于分期实施的建设项目，通常会分别标注整体规划地块的规划指标和分期建设范围内的规划指标。各地的房地产交易部门，在审核分期的商品房项目，办理《商品房预售许可证》时，也会对其当期的建筑面积审查的同时，附加审查前几期的累计建筑面积，对超出《建设工程规划许可证》规定面积的通常会要求补交规划部门同意的证明原件。

⑶ 银行融资的关注
作为开发单位最主要的资金来源，银行在融资的时候，对于滚动开发也是非常关注的。由于业务越做越熟练，相关资金的监管也越来夜宴，因此银行主要关注：
3.1 避免将甲项目的土地使用权抵押的款项，用于购买乙项目的土地使用权；
3.2 避免将项目前期开发项目的销售款投入到后期项目的建设中；
3.3 避免出现人为分期的不良现象，以及避免出现不符合条件的中小型项目强行分期的情况；
3.4 对于单一项目的项目总投资、房屋开发面积等方面加以规定，必须达到合理的下限指标

⑷ 验收方面的规定
根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定：
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
同时，各地的建设工程竣工规划验收制度也大都规定：
成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。

二、滚动开发的优缺点
（一）滚动开发的优点
1、资金周转率高
滚动开发的最大优点就是资金周转率高。由于统筹规划，各单项目单期的开发时间保持不变，但由于同时交叉进行，综合时间大大减少。同时由于资金的交叉运用，也大大缩短了资金的闲置时间，资金周转速度大为增加。

2、融资方便
由于分期和滚动开发，造成单期的规模相对较小，相应的单项目自有资金率大为增加，通常能够符合银行掌握的30%比率。同时，由于项目的分期，各自验收完全独立，也便于项目的抵押贷款。分期后的项目更灵活，融资也更方便。

3、尾房抵账
这个在以前的学习中提到。由于处于甲方的强势地位，施工单位在承揽工程的时候通常被迫接受垫资、压款、实物抵账等方式，因此开发单位会将上一期的尾房作为下一期的工程款的一部分，这样解决了尾房难销售的情况，将包袱甩给了施工单位。

4、利润率高
对于某些市郊的项目来说，开盘的时候由于人气不足、配套不齐全等因素，销售价格通常会比较低。但是经过首期的铺垫，成熟社区的吸引力逐渐增加，后机器的销售价格也为一路攀升，从而为开发单位创造比较高的利润率。
    
（二）滚动开发的缺点
1、经营风险大
当企业赚得第一桶金的时候，有的经营者倾向于在一个行业做精做强，也有的经营者关注相关联的行业，延伸企业上下游的产业链，更有的经营者主动出击，多元化经营。
这里对经营思路不做评价，但是很明显，由于在房地产业持续滚动开发，抗击行业风险能力相对较差一些，特别是目前房市低迷的时候，会承受更大的压力。