房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十九

房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十九

全部整理一共应当是三十四条，现在已经二十九了，希望年底之前可以完工。
开始了小税种的整理，个人感觉没有太多的新意，不过整理出来备查吧。

原问题：“少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。”

学习体会：

一、土地增值税基本情况
（一）土地增值税简介
1、纳税人
⑴ 《土地增值税暂行条例》第二条：
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）
⑵ 《土地增值税实施细则》第六条
条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
    条例第二条所称个人，包括个体经营者。

2、纳税行为
⑴ 转让国有土地使用权并取得收入；
⑵ 转让地上的建筑物及其附着物并取得收入。

3、纳税额
⑴ 《土地增值税暂行条例》第四条
纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
⑵ 《土地增值税暂行条例》第五条
纳税人转让房地产所取得的收入，长沙代理记账，包括货币收入、实物收入和其他收入。
⑶ 《土地增值税实施细则》第五条
条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

4、税率
《土地增值税暂行条例》第七条
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

（二）按纳税人分类
1、房地产企业
⑴ 土地使用权转让
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发［1995］110号）第五条的规定：
A、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
B、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。

⑵ 在建工程转让
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第二条第一款：
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
……
整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

⑶ 新建房转让
这个就不用说了哈。先预征，再清算。

⑷ 存量房转让
存量房地产是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人的行为。

⑸ 以房地产投资、联营
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（ 财税字［1995］048号）第一条：
对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。（2006年3月2日以前有效）
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）第五条：
房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（2006年3月2日以后有效）

⑥ 合作建房
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（ 财税字［1995］048号）第二条：
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税。

⑺ 企业兼并
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（ 财税字［1995］048号）第三条：
在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

⑻ 房地产抵押
房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生的房地产权属转移，则属于土地增值税的征税范围。

⑼ 房地产出租
房地产出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产出租没有涉及到转让，因此不属于土地增值税的征税范围。

⑽ 房地产赠予
《土地增值税实施细则》第二条：
条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（ 财税字［1995］048号）第四条：
细则所称的"赠与"是指如下情况：房产所有人,土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体,国家机关将房屋产权,土地使用权赠与教育,民政和其他社会福利,公益事业的。

⑾ 房地产交换
房地产交换是指单位一方以房地产与另一方的房地产进行交换或一方以房地产与另一方的实物进行交换的行为，由于这种行为既有房地产的转移，又取得了收入，因此属于土地增值税征税范围。

⑿ 房地产自用
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第二款：
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

⒀ 视同销售
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第一款：
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产

⒁ 代建项目
房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入，并没有发生房地产产权的转移，因此不属于土地增值税的征税范围。

⒂ 房地产重估
对于由于清产核资等原因的资产重估，同样没有发生房地产产权的转移，也不属于土地增值税的征税范围。