土地一二级联动开发模式下的财税研究

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税。”

个人取得的拆迁补偿费要不要开具增值税发票？免征增值税，不等于个人可以不开具增值税发票。很多人以为被拆迁个人取得拆迁补偿款不属于经营所得，可以收据入具。但是，个人取得的各种补偿款，国税总局出台了许多的税收文件.

房地产开发企业从事土地一级开发（包含征收农用地、城中村（棚户区）改造、旧城改造等），净地上市招拍挂。房地产开发企业凭借一级开发的先天优势，大多能够摘牌。土地一二级联动开发模式下,经典的财税政策将房地产开发企业支付的征地及拆迁补偿款计入“开发成本--土地--征地及拆迁补偿款”科目，待商品房建设活动发生后转入“开发成本--商品房--征地及拆迁补偿款”；房地产开发企业支付的征地及拆迁补偿款可抵减商品房开发的增值税、能在商品房开发的土地增值税前扣除、能在企业所得税前扣除、需要纳入商品房开发取得土地使用权契税的计税范围，相关取得政府返回款项或冲减土地出让金成本或作为政府补助计入递延收益，或将开发企业土地一级开发的各项收支作往来处理，收支净额作为投资收益处理。这样的财税处理是否合适？下面的案例引起反思。

案例一：房地产开发A公司以自己的名义立项进行土地一级开发

S省T市某地下商业街的城改项目，T市政府委托开发企业A公司进行征地拆迁安置工作(以下简称“征迁”）。2016年8月，A公司完成土地征迁及土地整理工作，土地挂牌上市招拍挂。依托征地拆迁的优势及与政府部门的初步意向书，A公司计划开发“银河地下商业街”项目。出让地价从2600万一路拉高，最终由J房地产公司以6000万摘牌,A公司止步于土地招拍挂.开发企业公关能力再强，“搭桥”技术再好，在土地出让竞价制度面前，开发企业依然面临风险。

征地拆迁双方的矛盾历来突出，A公司需要做出很多牺牲和让步.A公司用于征拆迁、土地整理的实际累计支出1900万元.T市国土局征地成本审核十分严格，管理费收入为土地开发直接成本的3%，超标准超范围的拆迁赔偿款、超期违约的过渡费不认可，不计算拆迁相关的贷款资金利息和投资利润。2016年11月，T市国土局进行征地成本审核，《国有土地出让成本审核认定表》认定A公司征地拆迁收入的审核数为1800万元。2016年12月，T市财政局拨付1800万资金给A公司。

征地拆迁、土地前期整理、市政配套建设等土地收储工作属于土地一级开发，房地产商品房开发属于土地二级开发，两者泾渭分明。那么，土地一级开发究竟应当如何进行财税处理？

第一部分：土地一级开发的财税问题

本文着重讨论房地产开发企业通过与当地政府之间签订投资合作协议、以自已的名义从事一二级联动开发条件下的财税问题。政府和房地产开发企业共同投资成立土地一级开发平台公司、双方约定按股权投资协议分红，不是本文的重点，二者之间异曲同工，可作为参考。

我们从土地一级开发内容、开发主体、合作方式、地方政府报酬计算及支付政策、国有土地一级开发程序、国有土地出让成本审核、开发企业土地一级开发的财税核算等方面深入进行剖析。

1.土地一级开发的具体内容
《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）第十八条规定：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”。

汇总《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《天津市土地整理储备管理办法》、成都市《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》等城市的相关规定，土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

2.开发主体认定