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房价和税费联动的新常态分析

时间:2019-09-19 04:39 编辑:长沙代理记账

  在不同时期,由于商品房的市场供求在改变,价格也会随之波动。当市场的供给远小于需求时,价格将一路上扬。但是房价一旦触碰到政府管控的上限,有的开发商可能采取惜售的方法,捂盘待售。

  然而,房价的上涨能否给开发商带来净利润的增长,应当重点考虑房价上涨带来的税费增长因素,以及惜售期间的资金成本因素。所谓新常态分析,就是适应营改增的新环境,进行房价和税费联动的常态分析

  下面以房地产开发企业增值税一般计税项目为例,重点结合土地增值税的特征,分三种情景进行房价和税费联动分析。

  5.1房价上涨后增值率不突破20%的情景(限于普通住宅)

  与其他开发产品不同的是,增值率不突破20%的普通住宅,享受免征土地增值税的优惠。

  5.1.1应用场景

  某一般计税项目A楼盘,普通住宅单方售价(含税)13000元,单方地价4000元,单方开发成本(含税)4500元,符合抵扣条件的单方进项税额285.71元。

  一、增值税:从2018年5月1日起,销售不动产的增值税税率调整为10%,同时一般计税项目享受土地价款差额征税,则:

  应纳增值税=(13000-4000)÷(1+10%)×10%-285.71=532.47元

  可比口径税负率=532.47÷13000=4.10%

  二、城建税及附加:假定项目所在地的综合征收率为11.5%,则: 

  应纳城建税及附加=532.47×11.5%=61.23元

  三、印花税:依据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)第四条规定,“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”实务中,如果《商品房销(预)售合同》相关售价条款未进行价税分离,应当按照合同所载价税合计金额缴纳印花税,则:

  应纳印花税=13000×0.05%=6.5元

  四、土地增值税:依据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号),同时参照《武汉市地方税务局2017年土地增值税业务培训资料》相关解释,土地增值税清算时,转让房地产收入总额按照不含增值税销项税额计算,假定房地产开发费用(期间费用)按土地成本和开发成本之和10%计算,则:

  转让房地产收入总额=13000÷(1+10%)=11818.18元

  扣除项目金额合计=[4000+(4500-285.71)]×(1+10%+20%)+61.23+6.5=10746.31元

  增值额=11818.18-10746.31=1071.87元

  增值率=1071.87÷10746.31=9.97%

  应缴土地增值税=1071.87×30%=321.56元

  由于增值率未超过20%,享受免征优惠,免征土地增值税321.56元。

  五、企业所得税:增值税实行价外税核算,因此企业所得税应当按照不含增值税收入确认,依据《增值税会计处理规定》(财会[2016]22号)第二条(三)项之1点规定,享受差额征税的土地价款抵减销项税额的部分应当对应冲减主营业务成本,那么:

  营业收入=13000÷(1+10%)=11818.18元

  营业成本=[4000-4000÷(1+10%)×10%]+(4500-285.71)=7850.65元

  税金及附加=61.23+6.5=67.73元

  假定期间费用仍然按照土地成本和开发成本之和10%计算,则:

  期间费用=[4000+(4500-285.71)]×10%=821.43元

  营业利润=11818.18-7850.65-67.73-821.43=3078.36元

  假定未发生营业外收入和营业外支出,亦无其他纳税调整,则:

  应纳企业所得税=3078.36×25%=769.59元

  六、税费合计和净利润

  税费总计=532.47+61.23+6.5+0+769.59=1369.80元

  税后净利润=3078.36-769.59=2308.77元

  5.1.2场景分析

  开发商通过市场调查,拟对A楼盘普通住宅捂盘待售,因此,对于待售期间增加的资金成本,以及未来销售时间因涨价增加的税费,需要进行综合分析,以寻找一个合理的价格区间。

  一、在假定成本费用不变的前提下,按照享受土地增值税免征待遇,房价上涨后增值率不突破20%的要求,寻找未来销售时间的价格高点,这个价格高点为14202.52元。这时,税费和净利润情况分别如下:

  1、应纳增值税641.79元,比单方售价13000元时增加109.32元;

  2、城建税及附加73.81元,比单方售价13000元时增加12.57元;

  3、印花税7.10元,比单方售价13000元时增加0.60元;

  4、土地增值税:增值额2151.90元,比单方售价13000元时增加1080.03元,增值率20%,继续享受免征土地增值税待遇;