个人房地产交易税收政策全攻略

　　编者按：个人交易房地产涉及增值税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税等税费，同时存在众多税收优惠政策，但这些政策散布在各实体法中，有些优惠政策已经废止，在交易中，税费负担多少，影响着交易双方之间价格的磋商，本文旨在通过简明的税收政策分析汇总，让纳税人即刻明白个人交易房地产的征税、免征与减征税收政策。

　　一、增值税

　　（一）个人转让不动产（除个人转让其购买的住房外）增值税规定

　　国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

　　第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

　　（1）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（2）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（二）个人转让其购买的住房增值税规定

　　国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

　　第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

　　（1）个人转让其购买的住房，按照“有关规定”全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（2）个人转让其购买的住房，按照“有关规定”差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　上述“有关规定”是指：财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

　　附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定

　　5、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　（三）个人销售自建自用住房增值税规定

　　财税〔2016〕36号文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第十五款规定，个人销售自建自用住房免征增值税。

　　（四）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权增值税规定

　　财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

　　附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定

　　1、下列项目免征增值税

　　（36）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

　　家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　（五）个人无偿赠与不动产增值税规定（涉及家庭财产分割的个人无偿转让除外）

　　《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

　　附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，应视同销售不动产。也就是说，个人无偿赠与不动产除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，即使没有取得任何经济利益，也应当视同发生销售行为，缴纳增值税。

　　二、土地增值税

　　（一）个人销售住房土地增值税规定

　　财税[2008]137号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策

　　3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　（二）个人互换住房土地增值税规定

　　财税字[1995]48号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知

　　5、关于个人互换住房的征免税问题

　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　（三）个人无偿赠与房地产土地增值税规定