营改增后土地增值税的征收管理与清算实务系列

目      录

　　第一部分土地增值税的征收管理

　　一、土地增值针对哪些单位和个人征收

　　二、土地增值税针对哪些业务征收

　　三、现行增值税征收率

　　四、预缴土地增值税时应注意哪些问题

　　五、在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收

　　六、开发普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠

　　七、以房地产进行“投资、联营、合作建房或者企业兼并”是否应征收土地增值税

　　八、以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税

　　九、开发建设保障性住房是否应征收土地增值税

　　第二部分 土地增值税竣工清算

第一部分 土地增值税的征收管理

　　一、土地增值针对哪些单位和个人征收

　　《土地增值税暂行条例》（国务院令138号，1993年12月13日）第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]006号,1995年1月27日）第二至五条：转让，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

　　国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

　　地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

　　附着物,是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

　　收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号，1995年5月25日）

　　赠予，是指如下情况：

　　房产所有人、土地使用权人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

　　房产所有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

　　二、土地增值税针对哪些业务征收

　　《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号，1995年3月16日）

　　根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

　　《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号2007年6月14日）

　　四川省地方税务局：

　　你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发〔2007〕7号）收悉，批复如下：

　　土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税和契税等相关税收。

　　三、现行增值税征收率