土地增值税全面剖析

　　土地增值税作为房地产开发企业重要的税种，本文将对其基本概念予以阐述，后期将对其重要内容进行深度剖析，限于本人对其的理解，如有错误，望阅读者多提宝贵意见。

　　一、纳税人

　　《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。

　　二、税率

　　土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税。实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方名，对取得过高收入，尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人，能发挥一定的调节作用。

税     率       30%       40%       50%       60%  

增值率

  0%       50%       100%       200%      
速算扣除系数       0       5%       15%       35%  

　　三、计税依据

　　土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　1、收入额的确定

　　纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

　　2、扣除项目及其金额

　　本文只介绍房地产开发企业的土地增值税纳税规则，其他本文不在介绍，将会在后期的文章中述及。

　　房地产开发企业扣除项目包括以下五种：

　　1）、取得土地使用权所支付的金额

　　2）、房地产开发成本

　　3）、房地产开发费用

　　4）、与转让房地产有关的税金

　　5）、房地产企业加计扣除（20%）

　　四、扣除项目分析

　　1、取得土地使用权所支付的金额

　　取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。

　　以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

　　以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；

　　以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　2、房地产开发成本

房地产开发成本

 

1

 

2

 

3

 

4

 

5

 

6

 

土地征用及拆迁补偿费

 

前期工程费

 

建筑安装

工程费

 

基础设施费

 

公共配套

设施费

 

开发间接

费用

 

土地征用费

耕地占用税

劳动力安置

拆迁补偿净支出

安置动迁费等

 

规划、设计

可行性研究

水文、地质

勘察、测绘

三通一平等

 

出包自营建筑安装费

 

道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等

 

不能有偿转让的开发小区内公共配套设施

 

直接组织、管理开发项目所发生的费用

 

　　营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　3、房地产开发费用

　　房地产开发费用不按实际发生的费用实际扣除，而是按照以下规则扣除。