房地产开发企业土地增值税清算知识点

（一）土地增值税的清算单位

1.取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；

2.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　【例题·单选题】（2010年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（　）。

　　A.规划申报项目

　　B.审批备案项目

　　C.商业推广项目

　　D.设计建筑项目

     
   

『正确答案』B

『答案解析』以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

 

（二）土地增值税清算的条件

应进行清算

 

主管税务机关可要求纳税人进行清算

 

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的

（3）直接转让土地使用权的

 

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况

 

　　【例题·多选题】（2009年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（　）。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

　　D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的

     
   

『正确答案』ABC

『答案解析』取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，税务机关可要求纳税人进行清算。

 

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（四）土地增值税的扣除项目

1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

3.房地产开发企业开发建造的公共设施

用途

 

收入

 

成本费用

 

①建成后产权属于全体业主所有的

 

无需确认收入

 

其成本、费用可以扣除

 

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的

         

③建成后有偿转让的

 

计算收入