房地产企业成本核算之科目规范

　　一：房地产成本核算科目设置原则

　　房地产成本核算科目设置，没有标准答案。但至少需要考虑这几个方面。一是方便归集成本，二是方便后续成本分析，三是方便成本监控需要，三是适当考虑税务取数。

　　所以每个企业可以根据自己公司特性，设置具体成本核算科目。房地产企业成本核算较之于制造业成本核算可能不是那么复杂，注意这里也是相对的。如果是制造业成本核算，在料工费三个科目之间，更多的复杂因素，在于如何找到更符合业务实际的分配依据。而房地产企业成本的科目设置就是非常关键环节，长沙工商代办，较之于制造业的料工费三个科目，房地产成本核算科目就复杂多了，而且成本核算科目设置直接影响后续各环节。

　　所以说房地产成本核算，关键的是科目如何设置。一般来说房地产成本核算科目，可涉及到5-6级明细科目。而且每个项目下，辅助核算科目也需要精细化核算。以下先看一下整体科目以及辅助账项目。

　　整体科目：

　　*土地费用：为取得土地开发使用权而发生的各项费用；

　　*前期费用：项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“七通一平”等前期费用；

　　*主体建安工程费：主体建造相关的土建、安装、室内装修、设备、弱电工程费用；

　　*室外管网工程费：室外给排水、电气、污水处理、中水处理、燃气工程费用；

　　*室外环境工程费：园林景观工程营造费用；

　　*公共配套设施费用：产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施费用支出；

　　*工程间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括项目营销设施建造费；

　　*工程不可预见费：工程营造过程中不可预见的费用；

　　*开发间接费：项目开发过程中项目人员职工薪酬、行政管理费、前期接入费、保险费等；

　　辅助账项目：

开发期数   业态   明细  
    独立别墅   一期独立别墅-**栋  
    超豪别墅   又可分豪装、精装、简装、毛坯等  
    联体别墅      
    多层洋房      
    小高层洋房      
    商铺      
    普通住宅      
    精装住宅      
    学校      
    会所      
    售楼部      
    体育馆      
    车位      
    超市      
    其他
       

　　二：各科目范围界定

　　科目界定作用就是为了日后核算做准备，也是为了财务分析打基础。很多时候我们核算没有这个界定标准，更多的时候完全看会计的经验判断。这种经验很容易导致一项费用，这个月计入这个科目，下个月计入另外一个科目。最后财务数据就出问题了。

成本科目   科目范围  
1.土地成本费用   为获取土地支付的全部费用  
1.1土地征用费   通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿等费用  
1.2拆迁补偿费及其他   除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。以及各类土地租赁费用、交易费用等。  
1.3契税   契税  
2.前期工程   指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 报建、七通一平等前期费用  
2.1七通工程费   指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设施  
2.2场地平整   指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费  
2.3临时设施   指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围墙、临时样板房及销售设施的摊销  
2.4勘测设计费   含勘查、设计、方案咨询等费用  
2.4.1勘测费   勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用  
2.4.2设计费   设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用  
2.4.3其他勘测设计费   除了上述勘测设计费之外的勘测费用  
2.5行政规费   开发前期各项报批手续费用  
2.5.1基础设施建设配套费   开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施和建设费用,此收费属政府性收费  
2.5.2人防易地建设费   按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件限制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。  
2.5.3其他行政规费   向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用  
2.6工程相关费      
2.6.1监理费   各类监理工程合同费用等  
2.6.2定额外专项检测费   定额外的专项监测费用，如生活给水水质检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等  
2.6.3工程测量费用   沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、验线、定线的费用，规划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费等  
2.7其他前期工程成本   以上没有涵盖到的其他前期工程费用，如工程咨询费、审计费、招投标费用、房管办证费用等  
3.建筑安装   单体土建、安装、装修发生的成本  
3.1主体土建机电工程   指项目开发过程中发生的单体列入总包合同预算内的各项费用（指总包合同中单体成本，含毛坯土建、外立面装修、公共部位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等）；以及工程相关维修成本  
3.2装修工程   各类装修标准房发生的装修装饰费用（含总包合同范围中已含的装修工程费用。  
3.3电梯工程   含电梯的采购、安装、维护等成本费用  
3.4石材工程   指各类住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干挂石材，也就是石材工程监督部负责范围的石材工程成本。  
3.5其他建筑安装工程   指总包合同、装修类工程合同之外的其他同单体建筑安装有关的工程合同费用  
4.基础设施   含室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目  
4.1小市政工程      
4.1.1道路工程   主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、交通管理设施、雨污水系统等工程。  
4.1.2挡土墙、护坡工程   指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程  
4.1.3围墙工程   主要指指该项目与外界永久围墙建设工程。  
4.1.4园建工程   含建筑主体花园的园建（土建工程）工程、室外的公共部分园林绿化土建工程（土建工程）；具体指主体内外土建类的园林绿化工程，如凉亭、池塘、石艺、木装饰工程、鱼池水池管道工程、花园草地灯安装工程、泳池工程的建设及管道设备的安装、包括主体分部围栏工程。  
4.1.5绿化工程   含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成本（苗木采购、场地租用、机械费、绿化种植合同及费用等）  
4.1.6人工湖   含人工湖的设计、施工、土方等工程成本费用  
4.1.7其他室外市政工程   其他的室外小市政建安工程  
4.2大市政及管网工程   含室外给排水、燃气、高低压系统，整个小区或项目整体布局考虑的非个体设施  
4.2.1给排水工程   给水——指挂网费(政府收费)、红线外主干管工程、用地红线内的主管、干管工程、用户计量表前的给水工程、加压泵房及设备工程。排水——指挂网费(政府收费)、雨水工程、污水处理站、其他工程等  
4.2.2供电工程                                                              指永久供电类的市政工程，含挂网费(政府收费)、红线外电缆工程、用地红线内至中心开关房的电气工程、红线内电气工程、其他工程等  
4.2.3供暖工程   表前工程（以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主或运营单位（酒店、会所）的入户装置进水下法兰前及回水上法兰后为分界点。  
4.2.4燃气工程   主要包括管道系统、调压站等表前工程，也包括室内部分的表后工程（含燃气管道、管道支架制作安装、管道附件）具体指以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的设备、设施、管线（不含燃具）为分界点。  
4.2.5智能化工程费   包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理。  
4.2.6其他室外市政管网工程   由市政部分负责的其他室外市政及附属管网工程（主要含电信、电视、防雷等其他市政管网工程）  
5.公共配套设施   指室外公共服务设施  
5.1交通中心   指为方便业主而建造交通网络点成本分摊  
5.2幼儿园、学校   指属于公建性质的教育配套工程（含建造成本及配套资产购置）成本分摊  
5.3业主活动用房   指为内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分摊  
5.4售楼部   产权属于业主，后期一般作为会所移交给业主的售楼部建造成本  
5.5会所   属于公建性质的会所成本分摊  
5.6大型桥梁工程   大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊  
5.7其他配套设施   其他公共配套设施成本成本分摊（含独立配套的发电机房及设施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套设施）  
6.贷款利息   与开发项目直接相关的贷款利息支出。  
7.开发间接费用   定期结转到开发成本的间接费用。指项目现场部门发生的费用，包括区域、项目管理部、采购、仓管等部门发生的费用  

　　三：成本核算科目设置