房地产开发企业回迁安置房偿还面积销售额如何确定亟待规范

　　房地产开发企业（拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。房地产开发公司在具体办理“安置”或“偿还”时，用本项目房地产“安置”或“偿还”被拆迁人的这部分自行开发的房地产（偿还面积）增值税销售额如何确定，颇有争议。许多地方没有明确的规定，缺乏政策的透明度、稳定性；有些地方虽然有规定，但在确定增值税的计税依据时引用（实质引用）了营业税的核定方法；不同地区在确定销售额时成本是否含土地价款也不统一，导致销售额差别很大。

　　本文从营业税时代的政策说起，重点对河南省、河北省、深圳市、湖北省关于如何确定偿还面积增值税销售额的解答进行分析，并对此业务涉及的营业税或增值税、土地增值税、企业所得税的销售额的政策依据进行对比，在此基础上提出处理建议，希望通过此文引起相关部门的重视，最终实现此项业务在全国范围内的规范统一。

　　一、营业税时代的营业额的规定

　　众所周知，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点。之所以从营业税说起，一方面房地产行业增值税的前身就是营业税，营业税的许多政策在营改增之后都得到了平移；另一方面，查补时，应纳营业税还是增值税，需要根据纳税义务发生时间在营改增前或后来判断，仍存在补缴营业税的可能。

　　（一）特定主体、特定时期的营业额的规定

　　《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房，车棚，托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

　　依据《国家税务总局关于公布全文失效废止和部分条款废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2016年第34号），国税函发〔1995〕549号，自2016年5月27日起全文废止。

　　有的税务干部说，房地产开发开公司在确定偿还面积的营业额时，按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税（增值税），这个说法已经站不住脚了。一方面国税函发〔1995〕549号已经废止；另一方面这个文件是对外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复，并不适用别的市场主体。

　　（二）在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，偿还面积营业额的核定

　　《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定，自2014年3月1日起，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，长沙公司注销，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

　　关于国家税务总局公告2014年第2号，需要强调三点：一是仅适用房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上（比如划拨方式取得土地使用权）开发回迁安置房时；二是核定营业额时只能用“营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”，不能选择别的核定方式；三是核定营业额时营业成本或者工程成本不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

　　（三）在承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，偿还面积营业额的核定

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（三）按下列公式核定：

　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。