受赠房五年内再出售需交营业税个税

　　国家税务总局公布了《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。今后，个人无偿赠与的住房将被征以契税，此举旨在堵住国家一系列宏观调控政策后一些人以假赠与逃税的通道。

　　至此，国家调控政策已基本覆盖房屋转让的各个层面。

　　堵住假赠与漏洞

　　今年5月29日国家发布新“国六条”规定，从6月1日起，个人转让不到5年的住房，要按实际成交额交纳5.5%的营业税。之前，征税年限为2年。国家此次把征税年限延长到5年，目的就在于遏制炒卖二手房行为。

　　这一政策发布后，很多人就想出通过赠与的方式规避营业税。因为按国家以前的规定，通过赠与而非正常的买卖手续，就不用交营业税。随着大连房价的提高，这一行为可规避的营业税也比较多——以一套2003年取得产权证、成交价为40万元的房子为例，一下子就能省2.2万元营业税（40×5.5%＝2.2万元）。

　　记者从二手房中介行业了解到，营业税政策发布后，确实有很多人试图通过赠与方式避税，大连申请办理赠与公证手续的人数急剧增加——由于办理赠与必须公证，全国很多地方此类公证数量骤增。

　　对此，一些地方也想出办法遏制。今年8月，哈尔滨曾出台规定，规定非直系亲属间的房屋赠与，受赠人应按房屋评估全值的20%交纳个税。不过，这一办法只是个别地方行为，并未在全国推行。

　　赠与后要征契税

　　而这次国家税务总局出台的《通知》把全国各地都覆盖在内。根据《通知》，为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。

　　对于房屋价值全额，应由税务机关根据当地房地产整体行情以及赠与房屋的具体情况（包括地理位置、楼层、年代等）确定。目前在正常二手房转让中，有的买方和卖方说好了，在合同中写一个比较低的成交额，以减少相关税费。遇到这样的，地税部门都要重新核定，并以核定后的价格征税。

　　至于契税税率，目前，大连人购买普通住房的契税税率为1.5%，购买非普通住房的契税税率为4%.但赠与毕竟不同于购房，记者查询大连地方税务局网站得知，根据《辽宁省契税暂行实施办法》的规定，契税税率为4%.由于昨天是休息日，地税部门休息，有关人士的手机关机，记者无法就大连地区是否执行4%的契税税率得到主管机构的确认。

　　再转让要征个税

　　如果一个人通过赠与手段得到一套房子，过一段时间，房子他再卖掉的话，根据国税总局这次的《通知》，要分别按规定交纳营业税和个人所得税。

　　其中，个人如果是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属之外的赠与方式取得的住房，则“该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定”。这就是说，长沙工商税务，在办完赠与手续并取得新产权证5年以内卖房的，要征收5.5%的营业税。

　　同时，还要交纳个人所得税，计算方法与正常二手房转让的计算方法相似：以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得，按20%的税率计算交纳个税。

　　不过，就纳税额而言，赠与要交纳的个人所得税将大大高于普通的二手房转让。比如一套价值30万元的房子，如果正常二手房转让的话，卖40万元，增值10万元，扣除相关税费后，要交纳的个税当在1万多元；如果这套房子是通过赠与得到的，房主没花钱，现在也卖40万元，扣除相关税费后，要交纳的个税应在七八万元。

　　政策基本全覆盖

　　多位房地产行业人士昨天表示，国家调控房地产决心很大，征收契税后，将堵住假赠与这一避税途径。至此，涉及到二手房转让的各个方面均有政策控制，一些通过歪门邪道炒房牟利的可能性大大减少。

　　自今年以来，国家相关部门和大连市政府出台了涉及土地审批、信贷、利率、税收、房屋买卖登记等方面的规定，对房地产相关领域给出了严格的规范。其中包括：

　　3月1日，大连对二手房转让征收个人所得税；

　　4月28日，央行提高住房贷款利率0.27%；

　　5月29日，国务院九部委联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，把二手房营业税征收范围从2年延长到5年，该政策从6月1日起执行；

　　8月19日，央行提高存贷款利率，住房贷款基准利率再次提高0.27%.