房屋售价过低按最低计税价格征税

房屋售价过低按最低计税价格征税

　　“2008年8月，我将2006年初购买的一套110平方米的住房，以1000元/平方米的价格转让出去，总计11万元。在当地办税窗口申报纳税时，工作人员却按有关部门制定的1300元/平方米的最低计税价格，征收营业税、个人所得税。请问他们征税的政策依据是什么？”近日，某市民张先生向江西省地税局网上12366询问。

　　12366咨询员告诉张先生，办税窗口工作人员按最低计税价格计算征收其相关税种，是有政策依据的。随着国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）等一系列文件的下发，个人转让住房有关营业税、个人所得税政策逐步得到明确和完善，但个人房屋交易环节税收征管仍有一些问题没有明确。为此，根据《个人所得税法》和《税收征管法》等有关规定，国家税务总局出台了《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号），对有关政策进行了明确。咨询员提醒卖房者，务必注意以下几方面的问题。

　　房屋销售价格低于最低计税价格按最低计税价格计算征税

　　国税发〔2006〕74号文件规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。根据《个人所得税法》及其实施条例、国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）等文件规定，个人转让住房按“转让收入———房屋原值———转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”确定应纳税额，依20%的税率征收个人所得税。国税发〔2006〕108号文件规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　为逃避税收，一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，出现了不如实申报缴纳相关税款的问题。针对这些情况，国税发〔2007〕33号文件要求建立房屋交易最低计税价格管理制度。各地要根据《税收征管法》的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，长沙工商代办，加强房屋交易计税价格管理。文件规定，纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。因此，如果纳税人存在低报交易价格的，税务机关应按最低计税价格计算征税。

　　商业用房不得享受1年内换购住房退还保证金等优惠

　　按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　现实情况下，有不少人将路段不好的商业用房改造成居住用房。对于这种情形，国税发〔2007〕33号文件明确，个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。
　　“未提供完整、准确房屋原值凭证”严格按政策标准执行

　　国税发〔2006〕108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地税局或省级地税局授权的地市级地税局，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

　　为堵塞税收漏洞，国税发〔2007〕33号文件进一步明确，国税发〔2006〕108号文件第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。国税发〔2007〕33号文件明确了“未提供完整、准确房屋原值凭证”的政策执行标准，即使纳税人故意不提供房屋原值凭证，但只要契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录，征收机关就应该依据住房交易价格减除房产原值后的余额乘以20%的税率，征收个人所得税。当然，对于那些确实符合适用征收率计税方式计征个人所得税的情形，则要严格按照现行税收政策规定的征收率计征个人所得税。

　　不符合要求的装修费用不准扣除