投资性房地产的税会分析

企业会计准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，不含自用房地产和作为存货的房地产。税法上并没有对投资性房地产作出专门的界定，准则中作为投资性房地产处理的房屋和建筑物，税法上是作为固定资产处理的；准则中作为投资处房地产处理的土地使用权，税法上是作为无形资产处理的。本文先按照投资性房地产初始计量、后续计量、转换、处置对投资性房地产的会计、税务处理进行对比分析，最后通过案例进行详解，以期对财务工作者有点帮助。

一、投资性房地产初始计量

会计处理上，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。与投资性房地产有关的后续支出，满足规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

税务处理上，投资性房地产的房屋、建筑物可作为固定资产处理，投资性房地产的土地使用权可作为无形资产处理。固定资产、无形资产都是以历史成本作为计税基础，所谓历史成本就是指企业取得资产时实际发生的支出。

可见，在投资性房地产进行初始计量时, 会计处理和税务处理本质上并不存在差异。

二、投资性房地产后续计量    

（一）成本计量模式

会计处理上，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足会计准则规定采用公允价值计量模式的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号—固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号—无形资产》。

税务处理上，由于税法对于投资性房地产中的房屋、建筑物或者土地使用权都有较明确的使用年限和折旧方法规定，如与会计规定不同，则会产生纳税调整；税法一般并不认同会计上计提的资产减值准备，如会计上计提了资产减值准备，则会产生纳税调整。

（二） 公允价值计量模式

会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税务处理上，企业采用公允价值计量模式进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额时不予确认，需要进行纳税调整；投资性房地产在税法上体现的固定资产、无形资产可以计提折旧或进行摊销。

（三） 计量模式变更

会计处理上，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

税务处理上，对公允价值与账面价值的差额不确认利得或损失，由于会计上差额调整的是期初留存收益，不影响当期损益，无需做纳税调整。转换为公允价值模式后，按照公允价值模式下的税务与会计处理差异进行调整。

三、投资性房地产转换

会计处理上，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。可见，企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量, 则转换的会计处理比较简单；而采用公允价值模式进行后续计量, 则在转换过程中的会计处理比较复杂，以案例说明如下：