房地产开发经营业务成本、费用扣除的税务处理

1.基本扣除规范

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

2.企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，长沙公司注销，准予在当期据实扣除。

3.公用部分——强调与销售收入的配比关系

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

4.基本配套设施——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站水厂等，视其营利性与否有不同处理（客观题考点）

房屋性质

 

地理位置

 

预计利润率标准

 

非经济适用房

 

省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地域城区和郊区

 

不得低于15%

 

地级市城区和郊区

 

不得低于10%

     

其他地区

 

不得低于5%

     

经济适用房、限价房、危改房

（不受区域限制）

 

不得低于3%

     

5.附加配套设施——单建的通讯、医疗、学校设施，应单独核算成本。合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本

邮电通信、学校、医疗设施

 

①单建的通讯、医疗、学校设施，应单独核算成本

 

②合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本

     

停车场所

 

①单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算

 

②利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理

     

6.按揭担保金——不得减少计税所得，但发生损失可以据实扣除。

7.委托境外销售的佣金支出——不超过委托销售收入10%的限额。

【例题·单选题】某房地产企业委托一境外B公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元（不含佣金），代销合同规定销售价为200万元，境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元（能提供有效凭证）。该房地产企业的应纳税所得额为（ ）万元。

A.10

B.30

C.50

D.66

【答案】D

【解析】应纳税所得额＝240-150-240×10%=66（万元）。

8.利息支出

财务费用性质的合理的利息可以直接在税前扣除。

9.损失

企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

10.折旧

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

四、计税成本的核算方法（了解）

“六个原则”确定计税成本对象；

“六项费用”构成开发产品计税成本支出内容；

“五道程序”完成企业计税成本核算；

“四把尺子”可靠地计量和核算企业开发、建造的开发产品成本；

“六种特例”合理分配成本项目。

1.计税成本对象的“六个原则”

计税成本对象的“六个原则”（了解）

 

（1）可否销售原则（能不能销售）

（2）分类归集原则（1栋和2栋都属于一期小户型）

（3）功能区分原则（商业地产、住房）

（4）定价差异原则（商铺售价50000）

（5）成本差异原则

（6）权益区分原则（委托代建合作开发）

（一销售，一归集，两区分，两差异）

 

2.计税成本的“六项费用”、成本核算“五道程序”

计税成本的“六项费用”