房企收取巨额“诚意金”，税务如何处理？

　　编者按：现实生活中，房地产开发企业在预售商品房时经常会出现预售许可证尚未到手却已经开始兜售房屋的情况，与客户签订商品房认购书或以各种形式收取客户的诚意金、认筹金等。此时，开发商尚不具备预售资格，不能与客户签订商品房预售合同，这种诚意金、认筹金在税法上应当如何定性、是否确认应税收入、何时确认应税收入等等，这些问题都将成为房地产企业潜在的税务风险，目前，华税已接到多家企业关于此类问题的咨询。一旦主管税务机关确认房地产企业存在取得收入后，应申报未申报、应缴税未缴税的税务违法行为，则企业将面临补缴税款、滞纳金、加处罚款的行政责任，更有甚者可能面临偷逃税的刑事责任。本文结合华税多年来在税收立法、房地产涉税问题咨询、税务争议解决方面的理论和实务经验，就上述问题进行剖析，以期为读者理解和解决问题提供建议。

　　随着住宅调控政策收紧，摇号买房与限购、限贷、限价、限售一起成为楼市调控新标配，与之相匹配的是，购房者需要提交相应的诚意金或认筹金，方可参与摇号买房。目前，上海、深圳、成都、南京、长沙、武汉、杭州、西安等城市，均已将摇号作为调控手段。

　　近日，深圳某楼盘公开摇号，一共167套住宅产品，前期共缴纳诚意金666个筹，按照一个筹500万诚意金计算，诚意金冻结高达33.3亿元。如此高额的款项在税法上应当如何定性？房地产企业应当如何进行税务处理？这些问题需要通过分析诚意金、认筹金的法律性质做出判断。对于房地产企业而言，应当充分重视诚意金、认筹金的税务处理问题，若税务处理不当，不但无法达到企业融资的目的，反而可能需要补缴大量的税金。

　　一、诚意金的法律性质

　　诚意金，即意向金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。这在商品房买卖合同中多有体现，其实法律上并没有“诚意金”的概念。作为自创的商业用语，“诚意金”在商品房销售中，由于供求关系紧张，处于卖方市场的开发商普遍强势，由此采取了预售许可证获得之前便收取费用的方式，用来甄别、圈定客户。这种做法，往往不能保证所有缴纳诚意金的客户都买到房，只是提供一种与买房相关的潜在机会。

　　“诚意金”不是法律意义上的定金。房地产开发企业在预售前收取诚意金、认筹金，并与摇号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质。从法律意义上讲，定金具有担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金时，双方已明确买卖标的物以及价格等。而收取诚意金、认筹金，此时客户与房地产企业之间不存在固定合同关系，客户支付诚意金购买的不是具体的实物或者服务，只是一种购房可能性，并没有具体的标的物，也未确定价格。因此，诚意金不具有合同效力。

　　二、诚意金是否属于预收款

　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。据此，有观点认为房地产企业在不具备预售条件时所收取的诚意金、认筹金不属于预收款。

　　2016年全面“营改增”以后，部分地方税务机关对于房地产开发企业预收款的范围基本明确为：定金、分期取得的预收款（首付款、按揭款和尾款）和全款等。诚意金、认筹金、订金等不属于预收款。

　　结合对诚意金法律性质的分析，我们认为，在摇号之前，诚意金只是一种购房可能性，没有具体的标的物、单价、金额等，不属于预收款。而在客户摇号中签、选定房型之后，商品房买卖的标的物、销售单价、销售金额亦随之确定，此时，客户与开发商已经达成了预售合意，实质上发生了预售行为，只等取得预售许可证后即可办理商品房预售合同，所以，此时诚意金的性质已经发生转变，其实质上应属于预收款。在实践中，已有税务机关对具体标准进行了明确。例如，《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之八》对于项目销售收取的认购金的限制条件：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

　　1、收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

　　2、收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。