个人名下房屋转让、继承、赠与税费实务分析

    目录

    一、直接转让房屋所涉税种及计算方式

    二、房屋继承及赠与需要缴纳的税种分析

    三、总结 

    笔者按

随着房地产市场形势的发展，国家会采取一系列的政策进行宏观调控，包括限售、限购以及税收手段。在房屋转让时，税负负担也是卖方与买方除交易价款之外重点考虑的问题。而笔者也经常被问到，直接转让房屋到底需要缴纳哪些税种，直接转让、继承与赠与到底哪种方式更适合？每个家庭都需要一套房屋，且不是卖方就是买方，鉴于税负与每个人都息息相关，因此有必要在此将上述问题一一进行分析，尤其是在营改增以后具体的规定。笔者通过归纳总结，将所涉税种一一罗列，并明确具体文件规定，希望对您有所帮助。

一、直接转让房屋所涉税种及计算方式

（一）增值税

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（此处为不含税价交易额）；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。目前适用的为上述标准，即增值税=成交价/(1+5%)×5%。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房（建造容积率1.0以上，单套住宅建造面积144平方米以下）对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。但是，因为国家对房地产的调控政策，导致部分地区如深圳规定，居民家庭新购买商品住房，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

（二）土地增值税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（三）印花税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（四）个人所得税

个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，长沙公司注销，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发(2007)33号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

对于“自用五年”时间如何确定：自用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。