深圳市税务局房地产开发企业2019年度汇算清缴申报专题
时间：2020-05-15 14:48 编辑：长沙代理记账
一、适用报表类型
2019年度汇算清缴时应填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2017年版)》(2019年修订)
二、销售收入的税务处理
(一)房地产开发企业的销售收入范围包括完工前预售取得的收入和完工后销售取得的收入
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续，直至全部开发产品售完为止。按照税法规定对于企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，无论会计核算时是作为预收账款，还是直接确认销售收入，均属于房地产开发企业取得的销售收入范围，应按照税法规定计算应纳税所得额。
(二)预售收入计税毛利额的计算及申报
企业销售未完工开发产品取得的预售收入，在年度纳税申报时，应先按照规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》、A105000《纳税调整项目明细表》等相关附表进行纳税调整，计入当期应纳税所得额。
深圳市销售未完工开发产品计税毛利率2019年度执行标准如下：
属于经济适用房、限价房和危改房开发项目为3%;属于其他开发项目，位于原经济特区内为20%，位于原经济特区外为15%。
第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。
第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按深圳市预计计税毛利率执行标准计算的金额;第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
(三)预计毛利额(利润)可扣除税金及附加
企业发生的税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。企业销售未完工产品按预售收入预征缴纳，且在会计核算中未计入当期损益的税金及附加和土地增值税，应通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》相应栏次进行税前扣除的纳税调整。
第22行“(一)房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第24行第1列减去第25行第1列的余额;第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
表内关系：第22行=第24行-25行。
第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额;第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
(四)开发产品完工年度结转此前已申报纳税的预计毛利额
开发产品完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务的纳税调整明细表》对应栏次，对此前已申报纳税的预计毛利额进行结转，实现将企业会计利润总额中已申报确认的实际毛利额与转回的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。
第26行“(二)房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税收规定计算的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额;第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
表内关系：第26行=第28行-29行。
