浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引

浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引

　　针对近年来我省法院在不动产网络司法拍卖变卖中存在的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》等法律、司法解释的规定，就规范不动产网络司法拍卖、变卖工作，指引如下：

　　一、不动产现状的查明

　　1．（查明现状的职责）执行法院确定财产处置参考价前，应依法查明不动产的土地用途（含用地性质）、土地使用权种类、权属、权利负担、占有使用、已知瑕疵、欠缴的税费和本次变价应缴税费的计算方法以及其他实际状况，并制怍拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。

　　2．（需查明事项的含义）执行法院应查明的事项含义如下：

　　(1)土地用途主要是指按照有关政府部门编制的土地利用总体规划，案涉土地的用地分类情况，通常分为农用地，建设用地和未利用地等；用地性质是指是城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某种用地所规定的用途，通常分为居住用地、工业用地，教育文化用地、商业用地、综合用地等；对于工业用地，还应查明是否属于“标准地”及竞买条件。

　　(2)土地使用权的种类是指国有土地使用权和集体土地使用权及其最初取得方式（主要分为划拨取得、出让取得两种），如属于划拨取得，还应查明过户时应缴纳的土地出让金数额或计算方法。对划拨取得的土地使用权、集体土地使用权，执行法院处置前应先征询政府有关部门的意见。

　　(3)权属是指土地使用权和房产的所有权状况，主要包括不动产的所权人（如共有的，含共有人，共有形式和共有份额）的登记情况，取得时间和使用年限、不动产异议登记等权属争议情况和查封登记情况，是否可以通过拍卖、变卖的方式变更登记，是否可以依据现状拍卖，变卖后再根据原证载信息办理过户等。

　　(4)权利负担主要是指不动产抵押登记．不动产预告登记、用益物权等情况。

　　(5)占有使用主要是指是否存在租赁，是否存在其他占有使用人等情况。

　　(6)已知瑕疵主要包括不动产实物现状与登记情况不一致、属于无证房产或部分属于无证房产及其他重大瑕疵情况。

　　(7)欠缴税费是被执行人在税务部门的信息系统中有相关税源登记数据，且已发生纳税义务但未申报的欠缴税费（包括欠缴税、费，滞纳金、罚款），以及被执行人所欠社会保险费等：本次变价应缴税费的计算方法是指税务部门提供的本次不动产变价和办理所有权转移登记应缴纳税费的计算方法。

　　(8)其他实际状况是指附属设施、装修装饰、不动产的位置与登记载明位置是否一致、是否存在买受人资格限制等与竞买人利益相关的事项；住宅可能存在车库、地下室等附属用房的，应一并查明。

　　3．（调查的方法和要求）执行法院应赴不动产所在地进行现场勘查，并通过文字、图片、视频等形式，就不动产的位置结构，装修装饰，附属设施，占有使用、瑕疵等现状情况做好调查，并记录在案，长沙公司注销，制作调查笔录，与图片、视频等资料一并归入案卷。

　　对土地用途、土地使用权和权属状况、权利负担以及欠缴税费和本次变价应缴税费的计算方法等情况，执行法院应向有关的国土、不动产登记、税务等部门进行调查。

　　对不动产附属设施、装修装饰的情况，现状与登记不一致，无证房产等瑕疵情况，可委托专业机构在评估阶段进行详细调查。

　　4．（禁止事项）执行法院不得未经调查即对拍卖标的物表述为“详见现状”或“以现状为准”。

　　二、处置参考价的确定

　　5．（处置参考价的确定办法）执行法院要严格按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，依法采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式确定财产处置参考价；直接采取委托评估的方式确定财产处置参考价的，应符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十四条、十五条的规定。

　　6．（可直接委托评估的情形）当事人议价不能或不成，对工业厂房，在建工程，商铺较多的综合市场，装修装饰财产价值较高的不动产等不适合通过定向询价、网络询价等方式确定财产处置参考价的，执行法院可以直接采取委托评估的方式确定财产处置参考价。