广州地税发布八项土地增值税清算问题的处理指引

    广州市地方税务局日前印发通知（穗地税函[2008]342号），明确以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题等八项土地增值税清算工作问题的处理指引。
　　通知表示，以下问题均根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定进行明确。

　　以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题
　　通知明确，房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。

　　土地增值税清算合法有效凭证确认问题
　　针对土地增值税清算合法有效凭证确认问题，通知分六类情况进行了说明。
    一是根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第（一）项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

    二是房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.相应盖有公章的实际支付凭证。

　　三是房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。

　　四是房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。

　　五是房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。

　　六是房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5%的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除。

　　取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题
　　通知明确，房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（一）项规定计入取得土地使用权所支付金额；房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（二）项规定计入房地产开发成本；一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除；房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本；房地产开发企业委托境内外公司进行项目开发管理，经审核实际发生的劳务后，实际支付的金额能够提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目；房地产开发企业根据已经制订的相关上缴标准向上级公司缴纳管理费，再通过上级公司返还支付相关费用的，按实际支付相关费用并且提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目。