开发商中国房价难降是因土地税收太高

  日前有媒体特别采访了多位房地产开发商和地产研究机构，大家普遍认为，今后楼市调控政策趋稳，房地产市场也不会产生太大震动，房价依然是稳步上涨。当然也有不少吐槽的声音，认为房价难降是地价、税费太高导致。而这个观点也得到多方的肯定。

  关于今后地产形势：没说调控放松意味不加码

  住房和城乡建设部部长姜伟新日前说明年楼市“没说调控放松”。那么我理解为没说调控加码。前一轮持续两年的宏观调控，不再出打压房地产新政，再出政策就要保民生。从今年4月份开始到现在半年时间，交易量持续上涨，房价也环比上涨，但这是个很缓的过程，市场逐渐稳定。总体来说，这一轮，房价没有降下去，但也遏制了房价上升。在政策和市场稳定情况下，再出新政就是支持下个十年的中国房地产。

  不少地产公司完成销售任务并不代表整个市场趋势在上扬。刚刚和几家兄弟企业交流，大家现在基本都是在以价换量，包括在用一些优质资源(比如地段 特别好，景观特别好的房子)来换取销售量，可能现在是一些好的卖出去了，不好的没卖出去。但无论如何，大家也是用以价换量的方式保持这个业绩而已。我们在 谈的过程中，和一些相关政策部门都说过，现在房地产的冬天还没过去。

  楼市冬天还未过去：今后中国房地产市场化更好

  现在中国的房地产市场已经逐步市场化了，尽管现在政府的行政影响力与其他国家相比强了一点，但是我依然认为市场已经发挥了主导作用。比如，目前 房地产的困境，很多人归咎于政府的调控，我认为调控是一方面原因，最重要的还是2009年4万亿资金下来后造成的大量的、超前的供应和需求，造成了市场的 透支，我认为这是导致了目前市场状态的主因。

  “十八大”之后我相信市场化会更好，十八大报告指出，“经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好地发挥政府作用”，首先强调了政府如何和市场的关系理顺，尊重市场的作用，第二句是更好地发挥政府的作用。

  目前过分地强调了政府的主导或者调控的作用，长沙工商代办，这样会给房地产带来市场化的不利因素，所以今后市场化的需求会更好。

  关于建房成本太高：房地产交易税费已经是工业的两倍

  目前，主要有几个方面导致我们房价非常高。房价走高的第一推手是什么？40%是地价，这是第一推手。

  第二推手是我们房地产从开发到销售的各个环节税费高，很多方面基本上占了我们房价的20%－30%，地价占30%－40%，加起来就是 50%－70%了。过去房地产税费是工业的1/2，现在是工业的2倍。这个工业包括垄断行业，包括石油，包括烟草，如果把暴利的垄断企业去掉，工业的利润 现在可能也就5%都不到。

  另外一个就是实际上大家心中有数的最近媒体上也披露的，我们房地产商在整个开发建设和销售过程当中的公关成本很高，有些说占了销售收入10%， 有的甚至更高。也就是从供给方面一共有几个方面把房地产价格往上推。其中最重要是政府，从供给来讲如果我们的地价不调控，我们的税费不下降，我们的房地产 的第一推手、第二推手不解决，房地产价格高的问题就很难解决。

  地价不跌房价不可能跌

  地价不跌，房价永远没有下行空间！现在人工、原材料成本一路上涨，地价也比之前上涨很多，在这种情况下房价怎么可能下跌呢？一些地方政府似乎将卖地作为财政收入的主要部分。不想供应太多，因为担心供应多了，土地价格下降，于是严格控制着供地节奏，而房地产商显然已经不是暴利行业，在合理的利润空间下房价很难降。其实某些城市的地价下降空间是很大的。

  “十八大”上加速中国城镇化依然是主题，在这个前提下，政府应该将更多的公共财政用于发展中小城市和城镇，避免社会资源集中在大中城市，这样一方面可以解决就业问题，也避免了大中城市房价的不断上涨，同时也更加符合城镇化的发展需要。

  一块土地上保障房和商品房不能同时存在

  机制的缺失是保障房面临的最大问题，保障谁，有多少人需要保障？用什么方式保障都是亟待解决的问题，他认为公租房必须成为保障房的主流，尽管现在中国百姓不太能接受。尽管百姓接受也需要一个过程，但是这样做却是很合理的。而限价房、经适房则是用公用资源让财产私有化。保障房应该和商品房市场严格区分开来，而一块土地上拿出一点来建保障房的做法不能长久也不合理。

  体谅政府完成保障房任务在先