土地增值税预征与核定八个常见问题_鑫瑞达财务

咨询电话(微信)
15111163250

土地增值税预征与核定八个常见问题

时间:2019-09-03 00:21 编辑:长沙代理记账

  问题一、预售房地产所取得的收入是否申报纳税?

  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定:

  “根据细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此,对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”

  问题二、土地增值税预征率是多少?

  根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定:

  “除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

  例如某房地产开发有限公司2018年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元,其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元,该住宅项目容积率均大于1,预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份,当地规定:容积率大于1.0(含)的住宅项目,土地增值税预征率为1.5%;容积率小于1.0的住宅项目,土地增值税预征率调整为3%;非住宅项目,土地增值税预征率为3%。那么,该公司应预征土地增值税多少元?

  预售住宅应预征的税额:5000*1.5%=75万元

  预售非住宅应预征的税额:3000*3%=90万元

  共计:75+90=165万元

  问题三、营改增后,土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?

  根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定:

  营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

  适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;

  适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

  问题四、如何计算预征土地增值税税额?

  例如:2018年5月某房地产开发有限公司销售商品房时,取得了预收款1100万元(含税收入),该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么,该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

  第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税

  1100万÷(1+10%)*3%=30万元

  第二步、计算土地增值税预征的计征依据

  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=1100-30=1070万元

  第三步、计算土地增值税预征税额

  土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率

  =1070*3%=32.1万元

  问题五、土地增值税核定征收的情形有哪些?

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定:

  房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  问题六、土地增值税核定征收率是多少?

  核定征收率原则上不得低于5%。