土地增值税收入和成本的评估法

一、土地增值税的计征方法

根据《土地增值税暂行条例》及相关规定，土地增值税应纳税额的计算方法一般分为以下5种：对于新开发的房地产项目分为3种，清算前——按照预售收入计征，清算时——按照会计记账进行计征或采取核定方式计征；出售二手房时，按照标的物取得时的原始发票抵扣计征或采取评估法计征。而采取评估法计征又有可能包括在新开发的房地产项目中。所以，我们要重点谈的是评估价计征法，根据《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

二、评估方法的适用

对于采用房地产评估价格计算土地增值税方式，税务机关和纳税人要特别注意的是——土地增值税收入与扣除项目金额采用的评估方法并不同。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条规定——《土地增值税暂行条例》第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为；第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为；第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

根据上述规定，对于土地增值税收入来说，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。所以对于确认土地增值税收入来说，参照同类房地产的市场交易价格是关键词。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

而对于土地增值税扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

可见，按照房地产评估价格计算征收土地增值税时评估房地产转让收入采用的是市场比较法评估的房地产交易价格！而评估扣除项目金额采用的是重置成本法评估的房屋成本，两种方法在评估原理上有着本质的区别，这一点在实际工作中特别容易被忽视，因为工作人员都习惯称之为评估法。

举例如下：

A企业转让一幢2010年建造的厂房，当时造价200万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需700万元，该房子为8成新。该企业已按650万元出售价格向税务机关申报土地增值税。但税务机关参照同类房地产的市场交易价格进行评估该企业转让房地产的评估价格应为900万元。其他因素暂不考虑。则：（1）房地产转让收入为按市场交易价格进行评估的价格900万元；（2）扣除项目为按重置成本法评估的价格=650×80%=560（万元）<税屋提示——此处计算有误，应为700*80%=560万元>；（3）增值额=900－560=340（万元）；（4）增值率=340÷560×100%=60.71%；（5）应纳税额=340×40%－560×5%=108（万元）。

上述例子中，收入是按照市场法进行的评估，而扣除是按照重置成本法进行的评估，所以从计算上看并不复杂，但在实际工作中，对于中介机构提供的评估报告，税务机关和企业是否能准确划分其中的评估方法和金额就是一个看似简单却容易被忽视的问题，因为大部分评估报告中，或者应企业要求，故意混淆、模糊报告用词，或者采取降低收入、提高成本的方法逃避缴纳税款，这就需要税务机关不仅要对一份报告进行研究，也要同时对比其他相关企业的评估报告，同时还要实地核查房产交割时期的市场行情，从而做到心里有数；而对于企业来说，也要将上述情况搞清楚，从而合理纳税，避免增加企业成本。

三、评估中应注意的细节

一是《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定——旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。这一条就明确了税务机关的两个责任，一是要审核出具评估报告的机构资质；二是要对评估的结果进行确认。