深度解析回迁房涉税疑难问题

一、增值税问题解析

（一）回迁房营业税政策借鉴

营改增后并没有对“回迁房”有专门的定义和国家层面的税收政策，但营改增后的增值税政策大多延续了营业税时代的政策，不妨梳理一下营业税有关回迁房的政策。

政策内容   文号   简析  
纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。   国税函[2008]277号   征地补偿费不征税  
一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。   国税函[2009]520号   代付的拆迁补偿费可扣除  
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。   国税函[2007]  768 号   开发商的产权置换行为应做销售处理  
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。   国税函[1995]549号   产权置换中的等额面积补偿，按成本价核定，公摊面积凡己计入销售面积的不再征税  
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部  国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。   国家税务总局公告2014年第2号   在不承担地价的土地上开发回迁安置房，按照不含土地的成本价视同销售  

以上营业税文件规定了两个问题，一是纳税人取得的征地补偿费不征营业税；二是房地产开发企业在不承担地价的土地上开发回迁安置房，按照不含土地的成本价视同销售征税营业税。

（二）纳税人取得的拆迁补偿款不征增值税

结合营业税时代的政策原理，纳税人取得的政府征地和房屋的补偿款不征增值税。这是因为：

一方面，从拆迁行为本身看，必须由政府主导才能执行，因而无论是征地补偿、房屋补偿，还是青苗补偿、安置补偿，都是由政府参与的拆迁行政行为所支付的对价；在支付方式上，无论是由政府直接支付，还是通过拆迁公司支付，或者通过抵销地价的方式由开发商直接向拆迁户支付，均为政府城市规划的一部分，具有非经营性质。