房地产企业一期开发分批交房的增值税财税处理

　　甲公司为增值税一般纳税人，开发A地产项目，建设住宅楼14栋，属于房地产老项目。截至2017年9月，A项目全部预售完毕，累计取得预售收入270000.00万元，2017年10月1-7号楼办理竣工备案，为业主开具增值税发票并交楼；2017年12月8-14号楼办理竣工备案，为业主开具增值税发票并交楼。该项目的主要销售数据见下表：单位：万元

楼栋   预售收入   不含税收入   预缴增值税   应纳增值税  
1-7号楼   120,000.00   114,285.71   3,428.57   5,714.29  
8-14号楼   150,000.00   142,857.14   4,285.71   7,142.86  
合计   270,000.00   257,142.86   7,714.28   12,857.15  

　　一、预售阶段的账务和税务处理

　　按照《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　据此，甲公司在预售阶段应作如下会计处理：

　　收到购房款时：

　　借：银行存款 270000.00

　　　贷：预收账款 270000.00

　　预缴增值税：

　　借：应交税费——简易计税 7714.28

　　　贷：银行存款 7714.28

　　二、10月份的账务和税务处理

　　按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

　　据此，2017年10月1-7号楼交楼时，甲公司应作如下会计处理：

　　借：预收账款 120000.00

　　　贷：主营业务收入 114285.71

　　　　　应交税费——简易计税5714.29

　　按照《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，长沙公司注销，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　据此，当期甲公司应纳税额为5714.29万元，抵减已预缴税款7714.28万元后，尚有1999.99万元未抵减完，可以结转下期继续抵减。

　　三、12月份的账务和税务处理

　　2017年12月8-14号楼交楼时，甲公司应作如下会计处理：

　　借：预收账款 150000.00

　　　贷：主营业务收入 142857.14

　　　　　应交税费——简易计税7142.86

　　根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，当期根据销售额确定的应交增值税税额为7142.86万元，抵减前期预缴的税款1999.99万元后，应于下月申报补缴增值税5142.87万元。

　　下月申报并缴纳了上述增值税后，甲公司应作如下分录：

　　借：应交税费——简易计税5142.87

　　　贷：银行存款 5142.87

　　至此，甲公司累计确认主营业务收入257142.86万元，累计缴纳增值税12857.15万元，应交税费——应交增值税期末余额为0万元。