房地产企业股权收购、资产收购的税务处理比较

　　随着中国经济的快速发展，商业地产行业已累积到相当大的规模，行业整合是大的趋势，而投资并购是行业整合的最有效手段。在并购实务中，股权收购和资产收购是比较常见的商业地产资产的投资并购模式，两种模式下的交易结构、法律风险及税务成本也不尽相同。因此，在商业地产整合及投资并购过程中，应根据交易目标及交易对象的实际情况，审慎选择合适的投资并购模式，最大程度的合理节税，减少交易成本。

 

　　股权收购和资产收购是两种不同性质的交易活动，根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号，以下简称“59号文”）及《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号，以下简称“4号公告”）规定精神，股权收购，是指一家企业购买另一家企业的股权，以实现对被收购企业控制的交易。资产收购，是指一家企业购买另一家企业实质经营性资产的交易。

 

　　股权收购和资产收购具有许多的相似点，例如支付对价的形式相同，都采取股权支付、非股权支付或者两者相结合三种方式；交易中对资产、股权计税基础的确定原则相同；适用特殊性税务处理要求的条件相同等等。但是二者在税务处理上却有诸多不同之处，例如，交易双方缴纳的税种不同，股权收购中，股权转让方须缴纳所得税、印花税；股权受让方须缴纳印花税。而资产收购中，资产转让方须缴纳所得税、印花税、土地增值税、增值税；资产受让方须缴纳契税、印花税。以下将对两种不同并购模式涉及的税种逐一分析，并就两种模式在房地产企业中的应用进行税负比较。

 

　　一、企业所得税

 

　　在59号文、4号公告和《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）》中，都对股权收购及资产收购交易中企业所得税的一般性税务处理和特殊性税务处理进行了详细规定。

 

　　在适用一般性税务处理的情况下，企业收购股权、资产相关交易均要求按以下原则进行：

 

　　（1）被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。

 

　　（2）收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。实践中，大多以评估机构作出的评估结果作为依据。

 

　　（3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

 

　　在适用特殊性税务处理的情况下，交易各方对交易中股权支付部分均可以按照原有计税基础确定，暂不确认有关资产的转让所得或损失，但如果选择按公允价值确定或者全部或部分选择除股权以外的其他非货币资产支付则必须在交易当期确认相应资产的转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。

 

　　二、个人所得税

 

　　如果股权转让方、资产转让方为自然人，应缴纳个人所得税。依据《个人所得税法》的规定，财产转让所得应缴纳个人所得税，包括如利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得；适用比例税率，税率为20%。应纳税所得额为转让收入额减除股权或资产原值和合理费用后的余额。

 

　　三、增值税

 

　　根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附：销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。因此，股权收购中的股权转让行为不属于增值税的征收范围。

 

　　在资产收购中，转让方将货物、固定资产等实质经营性资产转让给受让方，无论受让方以货币资产还是以非货币性资产形式支付对价，都属于销售货物的行为，转让方都应当缴纳增值税。需要注意的是，如果受让方支付对价的形式是非货币性资产，则受让方对该非货币性资产中涉及的存货、固定资产，也要视同销售货物的行为，计算缴纳增值税。

 

　　此外，根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）的规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，长沙公司注册，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。因此，在资产收购中，如果转让方除了转让的资产本身以外，还同时转让与资产相关联的债权、债务和劳动力，不属于增值税的征税范围，即使经多次转让后也不征增值税。

 

　　四、土地增值税