营改增背景下房地产和资管产品若干争议涉税事项执行口径探讨

二、若干执行口径的探讨

1.回迁房是按照成本价还是按市场价格作为视同销售价格

2.财税140号和56文是否适用合伙型私募基金

3.是“形式”还是“实质”上的保本保息才需要缴纳增值税

4.私募证券投资基金是否享受投资收益免税政策

5.未到期赎回投资是否按照金融商品转让缴纳增值税

一、前言

2016年5月全面营改增后，房地产行业和资管行业增值税在某些具体细节上究竟怎样征税，在民间，不同税务机关都有不同的解读，但因国税总局未有明确文件规定，导致在实际执行过程中争论不休，为消除执行过程中的偏差，笔者趁近次与国税干部交流的机会与其讨论房地产行业和资管行业的增值税新规，并笔录及分析形成本文。

二、若干执行口径的探讨

1.回迁房是按照成本价还是按市场价格作为视同销售价格

在营业税时代对回迁房视同销售价格是按成本加成方式作为计税价格，并以此计算营业税。先回顾营业税时代回迁房的视同销售价格，国税公告2014年2号文[1]和《营业税暂行条例实施细则》：“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部、国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款”。按国税函[1995]549文[2]规定：对外商投资企业从事城市住宅建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；

而营业税实施细则第二十条：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”

该人士表示现行增值税对回迁房的视同销售价格基本沿用营业税时代的做法，即视同销售价格按成本加成方式确定，该成本价不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本。同时该视同价格也作为销售额的抵减项，按抵减后计算增值税的销项税额（老项目不适用），按《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条：“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等”。　

该视同销售价格与抵减方法是最近从税务机关传出来的执行口径，明显与之前地产行业人士普遍认为按市场价格确定回迁房视同销售价格有差别，并同时以此价格作为销售额抵减项。

当笔者问该人士内部是否有相关文件支持此做法，他表示目前没有文件明确，在税务总局未正式发文前，具体执行口径由各地方税务机关把握，并表示目前北上广深及直辖市都是该口径。

回迁房按市场价还是按成本加本方法视同销售对新项目按一般计税方法下，对增值税本身也无实质影响，其并入增值税的销售价款和土地成本的扣减金额都是用同一口径、同一金额，但在简易征收的情况下，开发商的增值税因不能扣除土地价款，故其按成本价视同销售比按市场价视同销售更为有利，少缴不少税金。但该标准对回迁房来说则殊为不利，在营业税时代回迁房的产权登记价格一般采用开发商计税价格作为登记价，回迁户的登记价越低，该权益人未来再出售（转让）要缴的个人所得税、土地增值税也就较高。

2.财税140号和56文是否适用合伙型私募基金

该人士明确表示，财税2017年56号文第一条所述：“资管产品，包括银行理财产品、资金信托（包括集合资金信托、单一资金信托）、财产权信托、公开募集证券投资基金、特定客户资产管理计划、集合资产管理计划、定向资产管理计划、私募投资基金、债权投资计划、股权投资计划、股债结合型投资计划、资产支持计划、组合类保险资产管理产品、养老保障管理产品”。但该处的私募基金管理人和私募投资基金不包括合伙型私募基金和有限公司型私募基金，只适用于契约型私募投资基金，合伙型和有限公司型私募基金仍按原方法缴税，因该类私募基金产品具备自行缴税能力，不需要由管理人纳税，也就不适用140号文第四条之规定由管理人为增值税纳税人。[3]

3.是“形式”还是“实质”上的保本保息才需要缴纳增值税