房地产企业委托代销的企业所得税收入确认技巧及典型案例分析

　　为了节约成本，体现专业的人办专业的事，许多房地产企业都会将开发的商品房委托给有专业资质的房地产销售经纪机构代理销售。在代理销售的商业模式下，房地产企业如何进行企业所得税收入的确认和代理费用如何进行企业所得税前扣除？一直是税务稽查机构每年对房地产企业稽查的重点内容之一。

 

　　一、代理销售费用在企业所得税税前扣除的涉税处理

 

　　1、税前扣除限额的规定

 

　　根据《部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）第一条第三款的规定，房地产企业按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额，在企业所得税前进行扣除。同时根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十条规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

 

　　2、税前扣除代销费用的四个关键条件

 

　　财税〔2009〕29号第二条规定：企业应与具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。第三条规定：“房地产企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账”。第四条规定：“企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证”。

 

　　《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。基于此税收政策规定，房地产企业发生的代销费用在企业所得税前扣除必须满足以下四个条件：

 

　　一是企业所得税前扣除的限额是合同中约定的不含增值税的收入；

 

　　二是除了给个人的销售手续费或佣金可以用现金支付外，其他销售中介机构的销售手续费或佣金必须通过银行公对公进行转账支付。

 

　　三是房地产企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

 

　　四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

 

　　二、房地产委托中介销售的企业所得税收入的确认

 

　　1、房地产企业销售期房和现房的企业所得税纳税义务时间

 

　　（1）房地产企业销售期房确认企业所得税收入时间的会计与税法差异

 

　　房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

 

　　在会计上，根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

 

　　在税务上，根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。

 

　　（2）房地产企业销售现房确认企业所得税收入的时间