土地增值税，不堪承受之重的房地产税负

　　近日，笔者在对一个公私合营的地产项目进行税收筹划咨询时，惊讶地发现，现在做地产的不管是国企的还民企的老总都有了非常强烈的事前税收筹划思维。这不得不归功于前两年轰轰烈烈地实施土地增值税清算，有的地产老总因为没有事先筹划，眼睁睁看着到手的利润都交了税，或是为了缴税而面临巨大的危机。

　　昨日我还和团队的伙伴开玩笑，花钱请人做税务筹划，可能是投入产出比最大的买卖了。花少量的代价得到的可能是几十上百倍的收获。当然一定要请专业人士！凡事预则立，不预则废。用在税收筹划上是再合适不过的了。否则就会像上图一样，那只“看得见得手”伸手管你要，你是不能有半点怠慢的。稍有不从，安个偷税漏税抗税的帽子，滞纳金、罚款、罚金、刑事处罚哪一样都不轻松！

　　前言

　　土地增值税因频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，甚至有人称之为“妖税”。土地增值税就是个磨人的小妖精，不但企业和财务人员受尽折磨，税务局和清算中介机构也并不轻松。伴随着营改增的全面推行，业界也有取消土地增值税的呼声，但笔者认为还是挺难。土地增值税属于地方税种，全部交地方财政，由地方税务局收取；营改增后原来主要的地方税种营业税被取消了，地税部门几乎无大税可征，为扩大地税收入可以说是绞尽脑汁，很多企业都快被逼疯了。所以除非国地税合并，中央与地方在税收收入的分配上再进行合理的划分，才有可能取消。

　　之所以会引起如此多的争议，主要原因一是税率太高，二是税收政策简单而滞后，三是其计税依据也即收入和扣除项目的认定非常复杂，四是近年来计算方法的变化。

　　税率太高

　　土地增值税实行30%至60%的超率累进税率，而且还是在前有契税、印花税、土地使用税，后有11%的增值税、25%的企业所得税，以及各类附加税费的基础上。

　　本人孤陋寡闻，不知道除此之外，还有哪个国家的什么税种的税率高达60%的。如此高额的税负，开发商与税务机关（包括鉴证机构）不遗余力地斗智斗勇也就不足为奇了。

　　税收政策简单而滞后

　　《土地增值税暂行条例》于1993年11月26日发布，自1994年1月1日起执行。《土地增值税暂行条例实施细则》1995年1月27日发布并施行。

　　这两个法律只能说对土地增值税的征收作了原则性的规定，很多方面还需要细化。由于开发商的抵制和其他种种原因，一直采取妥协性的“预征制”，即按销售金额确定一定的比例征收。

　　此后直到2009年5月12日，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），算是比较详细地对土地增值税清算进行了细化。但这个清算管理规程最多只能算是规范性文件，其法律效力有待进一步探讨。况且在很多行文上也是模棱两可的，比如：

　　第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

　　（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　“重点关注”并不是一项法律用语，“合理”与否也没有统一的标准，诸如此类的问题都是产生争议的来源。

　　计税依据认定的复杂性

　　收入的认定还相对容易一些，在此不作探讨。相关的扣除项目可以说是五花八门了。

　　一是涉及期限长，一个项目从准备拿地到达到清算条件，少则几年，多则十多年，笔者知道的一个地产项目从2004年拿地，到现在13年过去了，仍然没有清算完成。

　　二是扣除项目的多样性。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。

　　(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。