未按规定预缴增值税如何进行处罚

2018年A市国税稽查局发现房地产开企业A公司预收房款5.55亿元未按规定预缴增值税1500万元。稽查局欲处予1倍罚款并加收滞纳金，是否正确？

一、预缴增值税是新事物

营改增之前，增值税不存在预缴。增值税申报主表没有地方预缴申报。一些国税局为了完成任务，让个别企业提前预缴增值税，通过未开发票先行申报、后期业务实际发生再红字冲回的方式来解决。营改增后，长沙代理记账，为了维护证财政收入的稳定、均衡企业税负，以建筑服务、不动产销售为代表的经济业务按预收款发生时间预缴增值税。同时，依据《财政部 国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》(财税〔2016〕74号)的规定：一、纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。可见，营改增后，预缴税款的行列包括增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等五大税费。

二、预缴增值税“暂存”过渡

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税；

营改增后，分支机构、销售建筑服务、销售不动产、出租不动产等经营行为产生的增值税预缴、转抵、结余情况在附表四《税额抵减情况表》反映，当期发生数不能直接列支主表，开发企业预缴增值税暂存“附表四”。

三、房地产开发增值税纳税义务发生时间分析

《 财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

开发企业销售自行开发的房地产增值税纳税义务发生时间，根据全国各省市国家税务局规定，为商品房销售合同约定的交付时间。如果开发产品移交时间早于购房合同中约定的时间，以房地产公司办理开发产品实际移交时间为房地产增值税纳税义务发生时间。这针对期房销售可以，对于销售现房不合适。

房地产销售合同对定金、首付、分期、尾款、按揭等的收付时间约定清晰，开发企业确认增值税纳税义务时间有六项孰早原则：1.开具有税额的发票；2.收讫销售款项；3.书面合同确定的收付款日期；4.商品房销售合同约定的交付时间；5交付房屋的当天；6.不动产权属变更的当天。受此限制，现房销售收到的预收款，其预缴增值税的纳税义务发生时间比期房销售就要小很多。现房销售的增值税纳税义务时间如何确认，需要各省市税务局出台进一步的明确规定。

A公司开发销售”银河城“项目（老项目），2016年5月1日起预售，商品房销售合同约定交房时间为2017年12月31日。至2017年12月31日止，共取得预售房款5.25亿元（无余欠尾款）。项目按期完工并交付业主，2018年共销售3.15亿元。

分析：2017年12月31日前，A公司累计按3%预缴增值税0.15亿元。2017年12月31日其增值税纳税义务发生，应缴纳增值税0.25亿元，抵顶预缴增值税0.15亿元，应补缴增值税0.1亿元。

2018年起，A公司应当按现房销售“六项孰早原则”确认增值税纳税义务发生。A公司收到预收款的增值税纳税义务时间不能适用预售期的政策，需要更多地按合同约定、结合不同情况及时确认增值税纳税义务，预缴到应缴的空间较大减少。

四、未按规定预缴税款的处罚规定

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。