房产税的计税依据及特殊业务的税务处理

　　房产税在很多财务人员的思想中是一个简单的税种，在日常税务处理中，一些细节容易被忽略，导致税务处理失误。

　　众所周知，房产税有两种计征方式，分别是从租计征和从价计征。

　　相对而言，从租计征是比较简单的，计税依据也比较明确，就是租金。

　　我们知道，从价计征房产税的计税依据是房屋的余值，而房屋余值=房屋原值*（1-10%~30%），那么房产原值怎么确定呢？

　　房屋原值的定义：

　　根据《广东省房产税施行细则》，房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。

　　需要注意的是：

　　1、对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同期同类房产核定。

　　2、同时，根据财税〔2008〕152号对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

　　一、确定房屋原值时需要注意的几个问题：

　　1、关于地价的规定

　　根据财税〔2010〕121号：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　刚才提到一个名词“容积率”，对于房地产行业而言这个名词不陌生，宗地容积率＝建筑面积÷土地面积，举个例：

　　一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，那么宗地容积率=2÷10=0.2；如果是宗地容积率是0.2的房屋，需要按照房产建筑面积的2倍即4万平方米计算地价的。假如地价是1亿元，那么需要计入房屋原值的是4000万元。

　　2、房屋附属设备和配套设施的计税规定。

　　根据国税发〔2005〕173号：

　　a.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　b.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　二、改扩建对房屋原值的影响

　　纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　参考《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（[87]粤税三字第006号）：

　　关于扩建、改建装、修房屋的征税问题

　　（l）己税房产进行扩建、改建、装修竣工后的原值不论是否比原有的原值增加或减少，在纳税有效期内，都不进行补税或退税，在下一个纳税期才按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

　　（2）扩建、改建、装修房屋的竣工掌握问题（什么时候视为竣工呢？），如果是委托施工单位施工的，以工程验收完毕后计算，如果是自行施工的，以工程完工计算。有的工程由于各种原因长期不进行验收的，应以建筑完工后视为竣工。

　　也就是说在扩建、改建、装修的过程中，不改变房产税计税基础，从下一个纳税期才按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

　　三、地下建筑应税房产原值的确定

　　根据：财税〔2005〕181号：

　　a.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　b.那么如果是单独建造的地下建筑物，地下建筑应税房产原值的确定呢？

　　如果是工业用途房产，按房屋原价的50～60%，确定应税房产原值

　　如果是商业和其他用途房产，按房屋原价的70～80%确定应税房产原值

　　也就是说打折，折扣具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在规定幅度内自行确定。

　　需要注意的是：如果是单独建造的地下建筑物是可以享受折扣优惠的，但是如果是与地上建筑物相连的建筑物则是没有折扣优惠需要按照地上建筑物的相关规定计算房产税的。

　　四、房产税特殊业务税务处理的规定：

　　1、房屋转租收入，是否需要缴纳房产税？