预收房款相关税收政策分析

　　房地产企业与一般企业的最大区别在于：所开发的产品尚未完工交付之前即可以收取房屋预收款。为了税收均衡入库以及“纳税必要资金”原则，在房地产企业收入或所得尚未确认之前，应当预缴增值税、土地增值税，并应当预计计税毛利并入当期企业所得税应纳税所得额。

　　本文结合现行税收政策，将房地产企业预收房款与相关税收政策分析如下：

　　一、增值税

　　房地产开发企业采取预收款方式销售商品房不发生增值税纳税义务，房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。但为了均衡入库，对房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　1.预收房款应预缴增值税的计算。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税，应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款。

　　房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

　　定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。

　　因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。但各地税务机关执行政策不一致，具体执行需要咨询当地税务机关。

　　2.增值税预缴的地点。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　3.预缴增值税是否抵减应纳增值税。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

　　第十五条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

　　增值税是以纳税人为纳税主体进行税款抵扣、应纳税额计算的，既然是减除预缴税额就应当允许全部减除。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。文件没有规定预缴的税款要区分一般计税项目和简易计税项目进行抵减，并且从增值税申报表的填报上，不论是一般计税方法预缴增值税，还是简易计税方法预缴的增值税，均在《增值税纳税申报表附列资料四》第四行“销售不动产预征缴纳税款”填报，预缴的税款统一带入主表的27行。

　　因此，当期预缴的税款可以抵减当期及以后各期的应纳增值税税款，包括一般计税和简易计税应纳税额。

　　二、土地增值税

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

　　也就是说，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。