关于地下停车位相关法律和税收政策的探讨

　　随着房地产行业的迅猛发展，关于地下停车位的使用权归属、是否应征收土地增值税和企业所得税，已成为困扰税收管理的一大难题。

　　对于有产权的地下停车位销售收入征税已成共识，本文旨在对无产权地下停车位（储藏室）是否属于公共配套设施的问题，通过对相关法律和税收政策进行梳理，根据总局的土地增值税、企业所得税政策，结合有关省市对地下停车位的规定，特别是安徽省的规定，分为人防工程改造的地下停车位和地下室改造的地下停车位两部分，对于是否应征收土地增值税和企业所得税，在实践中形成二种不同意见，供大家参考。

　　一、基本情况

　　某房地产开发公司开发某楼盘，规划中要求的地下建筑物部分为地下室，同时有人防工程。在出售住房过程中将没有产权的地下停车位，在合同正本没有约定的情况下，以补充合同形式将没有产权地下停车位约定为处置权归开发商所有，开发商通过对地下室部分设施进行后期改造，将没有产权地下停车位进行销售。

　　二、关于地下停车位相关法律

　　（一）人防工程改造的地下停车位

　　1、相关法律

　　《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第二十二条：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

　　《中华人民共和国国防法》第三十七条：国防资产归国家所有。

　　《安徽省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十二条：前款规定因地质、地形、结构、施工等原因不宜修建防空地下室的民用建筑，建设单位或个人应当按规定向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一规划，专款专用，集中组织修建。

　　《安徽省物业管理条例》第八十六条：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号第四条第四款、《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》2018年第21号第四十条规定：纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除。

　　国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号第十七条：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

　　2、关于人防工程改造的地下停车位有二种不同的意见：

　　第一种认为：根据国家对人防工程的“谁投资谁受益”原则，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》、《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》均已将人防工程成本纳入商品住宅销售价格，人防工程的建设成本最终由业主承担。由于房开企业通过合同的约定拥有地下停车位的处置权，所以是不能按公共配套设施作为土地增值税扣除项目金额和企业所得税的计税成本支出。

　　同时，缴纳人防工程易地建设费已在公共配套设施列支，该建筑物下的地下室已非人防工程。