快周转的4个前提条件

　　过去的20年，各大地产商群雄逐鹿，从围剿一二线，到三四线城市的全国化布局，从顺驰的快速扩张，到如今销售规模排名前三的两家粤系房企的崛起，大家普遍认为，就是靠“快周转”，今天就系统总结下快周转：理论依据和操作前提。

　　理论支撑

　　谈到快周转，很多朋友会说，快周转没什么秘密可言，就是快速开发，快速推进，快速销售，继续拿地，如此反复，迅速做大规模。没错，很多房企最初就是为了做大规模，为了争取行业排名，排名带来的利益。但企业快周转，不仅仅是为了快，不止是为了规模，虽然规模是立足的重要因素。企业经营的最终目的就是盈利，是为了给股东赚取收益，快周转是有强大的财务分析理论支撑的，今天和大家交流下其理论依据：杜邦分析模型！

　　杜邦分析模型公式：净资产收益率(ROE)=销售净利率×资产周转率×权益乘数

　　杜邦分析模型通过指标简单分解，将ROE分解成了三个不同维度指标：

　　销售净利率，反映的是企业销售的盈利水平；

　　资产周转率，是资产周转速度，反映企业运营管理能力；

　　权益乘数，是资本结构指标，反映企业举债经营的程度。

　　进一步分解上述公式：

　　杜邦分析作为各行业通用模型，地产行业也同样适用，但根据行业特点我们做一些修改：

　　1.地产行业营业收入确认需满足条件，与签约往往不同步，年度分析时，我们将销售收入假设在销售时即模拟确认收入及利润（管理口径模拟利润），项目全周期分析时不受影响；

　　2.ROE计算的是股东权益报酬率，而地产行业股东投入除所有者权益外，还有大量股东借款，我们将股东权益修改为股东投入（均值），即股权和债权投入之和，股东投入数据利用股东资金回收前的投入平均值；

　　3.地产项目资产绝大部分为存货（土地+建造成本+资本化利息等），我们将公式中总资产修改为项目总投资额，总投资额最终等于企业产品成本，这里的产品成本我们用广义产品成本，即等于总投资额；

　　4.净利润和销售收入数据采用项目全周期数据，股东投入采用股东投入均值，通过股东资金回收期（年），将其转换为ROE。

　　其中：

销售收入/广义销售成本=产品获利指数

总投资额/股东投入均值=股东投入乘数

　　简化公式：

公式3：ROE=销售净利率*产品获利指数*股东投入乘数/股东资金回收期

公式4：ROE=广义成本利润率*股东投入乘数/股东资金回收期

　　修正分析：

　　销售净利率、产品获利指数、广义成本利润率都是反映公司盈利能力指标；股东投入乘数则是反映企业自有资金投入撬动投资额的倍数情况，反映企业融资杠杆及运营能力（投入含销售资金回投）；股东资金回收期，长沙公司注册，则是反映股东资金回收周转速度指‍标

　　进一步分析公式，我们可以将公式中总投资额替换成资金投入（股东投入+有息负债）

　　公式5：

　　其中：

销售收入/资金投入=产出投入比

资金投入/股东投入均值=股东投入杠杆

管理净利润/资金投入=全周期ROIC

销售收入/股东投入均值=股东投入产出比

　　公式5可演变得到如下公式：

　　公式6：ROE=销售净利率*产出投入比*股东投入杠杆/股东资金回收期

　　公式7：ROE=全周期ROIC*股东投入杠杆/股东资金回收期

　　公式8：ROE=销售净利率*股东投入产出比/股东资金回收期

　　公式5~8分析：

　　1.股东投资决策依据是ROE,地产项目ROE取决于销售净利率、股东投入杠杆、股东资金回收期、股东投入产出比、全周期ROIC；

　　2.对于地产项目来讲，只要股东资金回收足够快，股东投入杠杆提升，销售净利率适当降低是可接受的，只要存在可以复制的再投资机会即可。企业可以通过降低一点净利率要求迅速实现销售，回收资金提升ROE,迅速开发的运营能力和融资能力决定了股东投入杠杆和股东资金回收期；

　　3.强调一点，由公式可见，没有一个公式涉及开发速度，快周转是资金的快速周转，迅速开盘和融资都是为了资金，并非工期的快周转，简言之，快周转只存在于供货之前，在部分对放款有要求的城市，需要快速施工至放款节点（如封顶），除此以外，只需正常开发甚至控制节奏，满足销售并回款后的提速不但不能带来资金回流反而带来资金支付加速。