商业房屋租赁合同可否因疫情援引不可抗力条款

　　近期因新型冠状病毒感染肺炎疫情而引发的法律问题层出不穷，其中包括了商业房屋（区别于居住房屋）租赁合同无法正常履行能否援引不可抗力条款。在此我们不妨以2003年“非典“期间发生在上海的两个案例，来回顾一下当时法院的裁判理由。

　　案例一

　　经上海市第二中级人民法院终审判决的“2004年上海某某娱乐有限公司与上海某某有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案”

　　原审上海市黄浦区人民法院认为：

　　关于“非典”期间某某公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定[1]妥善处理。本案承租方并没有向法庭举证证明，承租方在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，承租方也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，承租方要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。如果需要适用公平原则，承租方也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，承租方要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。出租方2003年6月l2日以挂号信的形式向某某公司发出单方解约公函，其形式符合法律规定，其内容符合客观事实，理由依法成立。某某公司称收到的不是此类通知，但某某公司并没有能够提出反证加以证明，故采信出租方的陈述，即解约公函已经送达某某公司。

　　原审法院判决后，承租方不服，向本院提起上诉称：……2003年发生“非典”疫情期间上诉人根据政府要求从5月中旬开始停业至8月中旬，而且当时娱乐行业停业是众所周知的事实，故上诉人要求减免租金的理由应予支持。请求二审撤销原判，依法改判。

　　终审法院认为：

　　基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

　　案例二

　　经上海市第一中级人民法院终审判决的“2004年上海某某实业有限公司与上海某某工贸有限公司租赁合同纠纷上诉案”

　　原审上海市长宁区人民法院认为：

　　因对租金挂帐等事宜双方产生矛盾，嗣后遇“非典”疫情防治，承租方因不可抗力不能履行合同，应免除承租方司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于承租方停止经营，应酌情减免。

　　判决后承租方、出租方均不服，提出上诉，其中出租方提出，承租方以“非典”作为免除租金的理由，缺乏法律依据。

　　终审法院认为：

　　关于“非典”疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且承租方因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月，故对承租方在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除承租方的责任，于事实认定及法律适用均有不妥。对“非典”时期的租金，原审已酌情予以减免，现承租方要求全部免除，缺乏依据。

　　我们注意到上述案件的一、二审四家法院做出了差异化的判断，其中长宁区法院对疫情是否属于不可抗力情形持肯定态度，黄浦区法院和二中院则持否定态度，一中院则援引了公平原则。

　　实际上，在这两个案例出现之前，最高人民法院于2003年6月11日紧急颁布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（以下简称“《2003最高院通知》”）,其中第三条“依法妥善处理好与非典防治有关的民事案件”中的第（三）项明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

　　尽管《2003最高院通知》已失效，但相关内容对于此次疫情引发的争议仍具有一定的参考意义。我们可以注意到以上引述条文区分了两种纠纷：