办税指南（转让未办证建筑物）——中山市
时间：2019-12-24 03:04 编辑：长沙代理记账
◆法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《国务院征收教育费附加的暂行规定》、《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》
◆提交资料：
转让方 1.身份证明
（1）自然人：身份证、军官证、护照或其他身份证明（香港、澳门居民提供《通行证》、台湾籍人员提供《台胞证》、外籍人员提供《护照》，无法提供上述证明资料的，提供“我国驻该国领事馆认证的身份证明文件”等有关身份证明资料）原件及复印件；
（2）其他：税务登记证或组织机构代码证原件及复印件；
（3）委托办理：由个人签章的委托书（自然人或个体工商户）或由法人代表签发并加盖公章的委托书（其他）、受托人身份证明原件及复印件；
2.不动产销售合同原件及复印件（拍卖过户和法院裁决的不需提供）；
（1）房产属公开拍卖取得的，提供拍卖成交确认书原件及复印件；
（2）房产属法院强制执行的，长沙代理记账，提供法院裁决书原件及复印件及协助执行通知书复印件；
3.土地使用证原件及复印件，同时分情况提供以下资料：
（1）转让在建项目。在建项目是指已立项且进入建筑物施工阶段，但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。应提供建筑物的报建资料、规划及建设部门出具的相关意见、建筑物平面图等资料；
（2）转让生活配套设施。应提供建筑物平面图；
（3）转让临时建筑物。临时建筑物是指图纸上标示为星、铁、棚的建筑物。应提供规划、建设、镇政府或区管委会等部门出具的临时建筑证明等资料；
4.房屋原值
（1）属购买取得的，提交原购房发票、契税完税证、实际支付的合理费用所取得的合法有效凭证等（如遗失相关资料，可以到当地房地产档案部门查档并复印存档资料）原件及复印件；
（2）属自建取得的，提交原取得土地的发票、税票，建筑工程发票等合法有效凭证原件及复印件（如遗失相关发票，可以到当地房地产档案部门查档并复印存档资料）；
（3）土地增值税采用重置价格方法据实清算的，提供重置评估价格报告原件及复印件；
5.价格评估：提交房地产价格评估书（房屋用途为住宅的生活配套用房不需提交）；
6.涉及企业所得税的
非居民企业，提供房产取得或持有时的支出以及房产折旧或摊销金额情况合法有效凭证；
7.税务机关要求提供的其他资料。
受让方 1.身份证明；
（1）自然人：身份证、军官证、护照或其他身份证明（香港、澳门居民提供《通行证》、台湾籍人员提供《台胞证》、外籍人员提供《护照》，无法提供上述证明资料的，提供“我国驻该国领事馆认证的身份证明文件”等有关身份证明资料）原件及复印件；
（2）其他：税务登记证或组织机构代码证原件及复印件；
（3）委托办理：由个人签章的委托书（自然人或个体工商户）或由法人代表签发并加盖公章的委托书（其他）、受托人身份证明原件及复印件；
◆办理流程：纳税人持上述资料向不动产所在地税务机关进行纳税申报→税务机关受理、审核、计税→纳税人缴税、领取完税凭证→纳税人持完税凭证至不动产交易登记部门申请办理不动产登记转移业务
注：办理涉税业务需转受让双方同时到场，本人无法到场的可委托他人办理，但须提供书面委托书，以及受托人身份证明原件及复印件。
◆税率表：增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
税种 取得来源 个人 单位
转让方 增值税 原取得方式为购买 (转让收入-房产购置原价)×5%
原取得方式为自建 转让收入×5%
城市维护建设税 购买、自建 增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）
教育费附加 购买、自建 增值税税额×3%
地方教育附加 购买、自建 增值税税额×2%
个人所得税 购买、自建 (转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20% 无
企业所得税 购买、自建 无 市内未办理税务登记的企业，或登记状态为注销，按转让收入2.5%核定征收。非居民企业以房产转让收入全额减除房产净值后的余额作为转让所得计算，税率10%。
土地增值税 原取得方式为购买 增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数（注②） 如属旧房或建筑物的，增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金
不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金
原取得方式为自建 增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 如属旧房或建筑物的，增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金
印花税 购买、自建 合同金额×0.05%
受让方 契税 购买、自建 成交价格×3%
印花税 购买、自建 合同金额×0.05%
权利证照贴花每件5元
注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区
②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：
档次 级距 税率 速算扣除数 应纳税额计算公式
1 增值率≤50% 30% 0 增值额×30%
2 50%<增值率≤100% 40% 5% 增值额×40%-扣除项目金额×5%
3 100%<增值率≤200% 50% 15% 增值额×50%-扣除项目金额×15%
4 增值率>200% 60% 35% 增值额×60%-扣除项目金额×35%
◆代开发票范围：
1.代开增值税专用发票（不含免税项目）：转让方为自然人或小规模纳税人，且受让方为非自然人；
2.代开增值税普通发票（含免税项目）：转让方为自然人或没有增值税普通发票开票资格的小规模纳税人。
◆注：如对提交资料、办理流程、适用税率、代开发票范围有疑问或有其他特殊情形（如提交资料出现地址不一致）的，可向不动产所在地税务机关咨询。
◆提交资料：
转让方 1.身份证明
（1）自然人：身份证、军官证、护照或其他身份证明（香港、澳门居民提供《通行证》、台湾籍人员提供《台胞证》、外籍人员提供《护照》，无法提供上述证明资料的，提供“我国驻该国领事馆认证的身份证明文件”等有关身份证明资料）原件及复印件；
（2）其他：税务登记证或组织机构代码证原件及复印件；
（3）委托办理：由个人签章的委托书（自然人或个体工商户）或由法人代表签发并加盖公章的委托书（其他）、受托人身份证明原件及复印件；
2.不动产销售合同原件及复印件（拍卖过户和法院裁决的不需提供）；
（1）房产属公开拍卖取得的，提供拍卖成交确认书原件及复印件；
（2）房产属法院强制执行的，长沙代理记账，提供法院裁决书原件及复印件及协助执行通知书复印件；
3.土地使用证原件及复印件，同时分情况提供以下资料：
（1）转让在建项目。在建项目是指已立项且进入建筑物施工阶段，但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。应提供建筑物的报建资料、规划及建设部门出具的相关意见、建筑物平面图等资料；
（2）转让生活配套设施。应提供建筑物平面图；
（3）转让临时建筑物。临时建筑物是指图纸上标示为星、铁、棚的建筑物。应提供规划、建设、镇政府或区管委会等部门出具的临时建筑证明等资料；
4.房屋原值
（1）属购买取得的，提交原购房发票、契税完税证、实际支付的合理费用所取得的合法有效凭证等（如遗失相关资料，可以到当地房地产档案部门查档并复印存档资料）原件及复印件；
（2）属自建取得的，提交原取得土地的发票、税票，建筑工程发票等合法有效凭证原件及复印件（如遗失相关发票，可以到当地房地产档案部门查档并复印存档资料）；
（3）土地增值税采用重置价格方法据实清算的，提供重置评估价格报告原件及复印件；
5.价格评估：提交房地产价格评估书（房屋用途为住宅的生活配套用房不需提交）；
6.涉及企业所得税的
非居民企业，提供房产取得或持有时的支出以及房产折旧或摊销金额情况合法有效凭证；
7.税务机关要求提供的其他资料。
受让方 1.身份证明；
（1）自然人：身份证、军官证、护照或其他身份证明（香港、澳门居民提供《通行证》、台湾籍人员提供《台胞证》、外籍人员提供《护照》，无法提供上述证明资料的，提供“我国驻该国领事馆认证的身份证明文件”等有关身份证明资料）原件及复印件；
（2）其他：税务登记证或组织机构代码证原件及复印件；
（3）委托办理：由个人签章的委托书（自然人或个体工商户）或由法人代表签发并加盖公章的委托书（其他）、受托人身份证明原件及复印件；
◆办理流程：纳税人持上述资料向不动产所在地税务机关进行纳税申报→税务机关受理、审核、计税→纳税人缴税、领取完税凭证→纳税人持完税凭证至不动产交易登记部门申请办理不动产登记转移业务
注：办理涉税业务需转受让双方同时到场，本人无法到场的可委托他人办理，但须提供书面委托书，以及受托人身份证明原件及复印件。
◆税率表：增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
税种 取得来源 个人 单位
转让方 增值税 原取得方式为购买 (转让收入-房产购置原价)×5%
原取得方式为自建 转让收入×5%
城市维护建设税 购买、自建 增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）
教育费附加 购买、自建 增值税税额×3%
地方教育附加 购买、自建 增值税税额×2%
个人所得税 购买、自建 (转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20% 无
企业所得税 购买、自建 无 市内未办理税务登记的企业，或登记状态为注销，按转让收入2.5%核定征收。非居民企业以房产转让收入全额减除房产净值后的余额作为转让所得计算，税率10%。
土地增值税 原取得方式为购买 增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数（注②） 如属旧房或建筑物的，增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金
不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金
原取得方式为自建 增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 如属旧房或建筑物的，增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金
印花税 购买、自建 合同金额×0.05%
受让方 契税 购买、自建 成交价格×3%
印花税 购买、自建 合同金额×0.05%
权利证照贴花每件5元
注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区
②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：
档次 级距 税率 速算扣除数 应纳税额计算公式
1 增值率≤50% 30% 0 增值额×30%
2 50%<增值率≤100% 40% 5% 增值额×40%-扣除项目金额×5%
3 100%<增值率≤200% 50% 15% 增值额×50%-扣除项目金额×15%
4 增值率>200% 60% 35% 增值额×60%-扣除项目金额×35%
◆代开发票范围：
1.代开增值税专用发票（不含免税项目）：转让方为自然人或小规模纳税人，且受让方为非自然人；
2.代开增值税普通发票（含免税项目）：转让方为自然人或没有增值税普通发票开票资格的小规模纳税人。
◆注：如对提交资料、办理流程、适用税率、代开发票范围有疑问或有其他特殊情形（如提交资料出现地址不一致）的，可向不动产所在地税务机关咨询。
