一次性收取房租如何确认收入

一次性收取房租如何确认收入

　　近期，长沙公司注销，某机械股份有限公司财务人员来电咨询，其公司由于生产经营方式转变，于11月初将其一栋位于该县繁华地段的六层楼房租赁给某私立学校，合同约定于签订之日一次性收取2年租金300万元，由于其公司企业所得税实行查账征收，预缴方式为按实际利润额按月预缴，为此其公司按照权责发生制的原则按照12.5万元(300÷2÷12)将应分月计入的租赁收入计入其他业务收入并入利润总额于12月初申报了11月的企业所得税。但在办理企业所得税预缴申报时，税务人员却指出，其单位的一次性收取的房租收入在预缴期间可按会计上确认的权责发生制分期计入利润总额计算所得税，但在2009汇算清缴时，应将所收取2年租金300万元全部纳入应纳税所得额。

　　企业所得税纳税所得额的计算不排除收付实现制原则的运用。关于企业所得税纳税义务发生时间的确定，《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）也明确规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则，即属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

　　关于一次性收取租赁费的处理，企业在对租赁资产进行税务处理时，须正确区分融资租赁与经营租赁，就本案而言，其一次性租赁收入则属于经营性租赁。其纳税义务发生的的确定，《企业所得税法实施条例》第十九条第二款明确为，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这一规定，已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制。租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定支付租金之日起，该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财产转移的法律效力。而此前《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发〔1997〕191号）规定，对纳税人超过1年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。此种情形的处理，税务与会计的衔接是一致的，但新企业所得税法及实施条例施行后，国税发〔1997〕191号中关于一次性收取或支付租赁费的处理，应适用相应新规定，纳税人应予正确的理解。

　　另外，本例中租金收入的调整问题，主要涉及预缴与汇缴的区分。企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”的办法征收的，根据《企业所得税法》和实施条例的规定，企业按会计制度计算的利润总额进行预缴与按利润总额调整后的应纳税所得额进行汇缴存在缴纳程序、时限及承担的法律责任上存在着实质性的区别，因而不存在预征或提前征收税款问题。

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