解读国税函[2008]576号优惠购买商店如何纳税

　　2008年6月15日，国家税务总局下发《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号），该批复回答了福建省地税局关于个人与房地产开发企业签订有条件价格优惠协议购买商店征收个人所得税问题的请示：“房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照”财产租赁所得“项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。”

　　房地产开发企业以优惠价格销售商店，然后再由购房者在一定期间将商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用这种售房方式，可以看成是在目前商品房市场日渐趋于理性的情况下，房地产开发企业加快销售、回笼资金的一种手段。其中涉及的税收问题有哪些？

　　房地产开发企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税，并按规定计算缴纳企业所得税和土地增值税。但是销售价格如何确定？是以优惠价格还是以公允价格做为计税依据？

　　两种价格的税负是相同的。按照公允价值在销售环节一次性缴纳营业税、企业所得税及土地增值税，不存在以后调整或与税务机关沟通的问题，在双方商定的期限内，房地产企业将商店对外出租，所收取的租金不需要缴纳营业税、企业所得税、土地增值税。

　　如果按照优惠价格，在销售环节，由于计税依据明显偏低，可能会遇到税务机关调整的问题，这将增加企业的沟通成本。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
　　（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
　　（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
　　（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
　　（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。“

　　因此，即使按照优惠价格销售，在销售环节，由于存在税务机关的核定征税权，其应纳的营业税、企业所得税、土地增值税仍然是按照公允价格计算缴纳的。

　　在收到租金的期限内，房地产企业将不再涉及到税收问题。因为租金的收入方实质上是个人购房者。

　　对于个人购房者来说，在购房环节少支付的购房款，实质上是房地产开发企业向商店购买者租赁房屋而预支的房屋租赁费，个人购房者取得的房屋租赁费体现为少支付的购房款，是个人购房者取得的一种其他形式的经济利益。

　　依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条：“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，长沙公司注册，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。”因此，对个人购商店者未取得的房租，应做为个人取得的其他形式的经济利益，视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”税目缴纳个人所得税。

　　由于房地产开发企业是在一定期限内免费使用商店，因此，虽然是一次性的少支付购房款，在计算个人所得税时，每次财产租赁所得的收入额，应按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。