买卖二手房三种情形不缴个人所得税

　　买卖二手房涉及的税费种类较多，有个人所得税、营业税、印花税、土地增值税、契税等等。为鼓励个人买卖普通住房，促进房地产市场的健康发展，去年以来，国家先后出台了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）、《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）等文件，对个人买卖普通住房的契税、印花税、土地增值税、营业税等进行了减免，但对个人所得税却未作任何新的优惠规定，因此，不少人认为出售住房的个人所得税负担太重，应该给予优惠。事实上，几年前国家已出台了有关优惠政策，根据规定，笔者认为个人售房时至少有三种情形不用缴纳个人所得税。

　　售价小于等于原值与有关税金及合理费用之和
　　例1：张某于2009年3月出售普通住房一套，该房已满两年，售价60万元。张某购买该房时支付的房价款为50万元，契税1万元，相关交易费用800元，购房后进行装修，支付装修费用10万元，各项税费均能提供有效凭证。

　　根据现行政策规定，张某在售房时免征营业税、土地增值税、印花税等税金，那么，对于其售价大于购房款的部分，是否要缴纳个人所得税呢？答案是不用缴纳。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，而不是简单的以售价是否大于购价来确定是否应该纳税。本例中，虽然售价大于购房价款，但却小于购房价款与相关税金及合理费用之和，所以不用缴纳个人所得税。

　　个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，长沙公司注销，免征个人所得税。
　　例2：李某于2009年5月转让其1998年购买的唯一的生活用房，售价80万元。李某购买该房时共支付房价款及交易税费合计28万元，后发生装修费用、住房贷款利息等合理费用共计7万元。李某出售该房所得为80－28－7＝45（万元）。李某是否应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税45×20％＝9（万元）呢？

　　答案当然是不用。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　出售自有住房后1年内按市场价格购房的纳税人，其销售额小于等于购房金额的
　　例3：王某（产权人）于2009年6月将其南京的自有住房一套出售，销售额为100万元，王某按“财产转让所得”向南京地税机关缴纳个人所得税纳税保证金10万元，后于2009年7月到北京按市场价重新购买住房一套，购房金额为120万元，则按照财税字[1999]278号的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。其中，购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部退还纳税保证金。因此，王某可依法申请全额退还所缴纳的纳税保证金。此外，按照《财政部、国家税务总局关于非产权人重新购房免征个人所得税问题的批复》（财税[2003]123号）规定，如果王某是以其夫妻双方名义重新购房的，或以王某妻子的名义购房的，也可以申请全额退还纳税保证金。需要注意的是，如果王某重新购房金额为80万元，小于售房金额，按照财税字[1999]278号规定，则仅可退还纳税保证金（80÷100）×100%×10=8（万元），余额2万元应作为个人所得税缴入国库。