国土资源部解读调整工业用地出让最低价标准实施政策

　　日前，为更好地应对国际金融危机，服务保增长、扩内需、调结构、上水平的宏观调控目标，国土资源部对全国工业用地出让最低价标准实施政策作出调整，部分工业用地出让底价可以适当下调。

　　就此项政策的出台背景、主要内容、管理目标等，部土地利用司有关负责人回答了提问。

　　问：国土资源部对2007年1月1日起实施的《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行调整，主要是出于什么考虑？
　　答：2006年，针对土地管理特别是土地调控中出现的建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，压低、拖欠征地补偿费损害农民土地权益，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止等新动向、新问题，国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）明确规定：“国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准”、“工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”、“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。我部及时按照通知精神，在12月底公布了《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发[2006]307号）（以下简称《标准》），并明确了实施要求。

　　从相关调研和市场监测情况看，《标准》对政府出让行为给予了强力约束，极大地压缩了恶性竞争竞相压价的空间，在建立合理的工业用地出让价格水平、保障土地所有者合法权益、抑制工业用地的低成本扩张、维护公开公平公正的市场秩序、推进区域协调发展、促进土地节约集约利用等方面发挥了重要作用。同时，工业用地招拍挂出让制度的推进，向逐步理顺工业用地价格形成机制迈出了重要一步。2008年以来，国际国内宏观经济形势发生了一定变化，对土地市场产生了一定影响，市场呈下行态势。

　　结合当前宏观经济形势，《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号）（以下简称《通知》）未对《标准》进行整体调整，而主要着眼于适当调整《标准》实施政策，解决地价政策与产业政策协调配合、地价在促进土地节约集约利用等方面的作用等，逐步建立相对灵活、差别化的地价管理政策，进一步发挥其“有保有压、区别对待”的作用，服务于保增长、扩内需、调结构、上水平的宏观调控目标，从而更好地落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展重大决策，促进工业用地的利用方式向政府调控目标的转变。

　　调整给出的是各种情况下最大减价修正幅度，各地应根据实际在此范围内确定具体项目相应的减价修正幅度

　　问：我们看到，调整范围涉及各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目；以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，下调幅度达30%.对中西部地区使用国有未利用，下调幅度更大，高达85%，请问调整的依据是什么？
　　答：首先应该明确的是，此次调整对象是《标准》的实施政策，而非《标准》本身；其次，调整给出的是各种情况下最大减价修正幅度，各地应根据实际在此范围内确定具体项目相应的减价修正幅度。

　　2006年制定的《标准》总体上涵盖了各项成本费用，包括“五通一平”的土地前期开发成本，目的之一就是为了推行用地“五统一”模式，推动各地熟地出让，提高土地利用效率。通过抽样测算发现，扣除利息利润因素后总体上土地开发成本20%至40%，平均为29.2%.因此，在基本保证农民权益（土地取得成本）和政府应得收益（土地增值收益）的基础上，《通知》第二、三条规定了“不低于相对应《标准》的70%”，为符合条件的工业项目用地根据其实际的土地前期开发情况（用地者自行开发、政府统一开发、政府与用地者共同开发以及通平程度等）留出了最多30%的减价修正空间。

　　为推动各地充分挖掘未利用地潜力，鼓励利用未利用地，拓展建设用地新空间，减轻对耕地及其他农用地占用压力，优化用地结构和布局，国土资发[2006]307号文件曾规定：“对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60%执行。其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30%执行。”