对土地增值税清算有关政策的个人理解

 一、关于清算单位的确认
（一）政策依据
1.土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（土地增值税实施细则）
2.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发【2006】187号）
3.清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（国税发【2009】91号）

（二）个人理解
    对于房地产开发公司开发的商品房：有别墅，有高层，有多层住宅，有商铺等不同类型的项目，应分期、分项目、分类型房作为清算单位。
 1.对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算条件时，是以“五证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开业证、国有土地使用证、销售许可证）为条件的，凡应独立办理“五证”的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。需要注意的是，对于房地产企业自定名称的开发项目与法定名称的开发项目不一致的情况，应以“五证”上登记的开发项目名称作为土地增值税清算单位。

 2.对于一些属于非常规开发业务项目，由于没有按程序取得“五证”，其清算单位的确认方法应根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程为清算单位。
注：清算单位确认的不同，会使得税负产生很大差异。

二、关于转让车库或停车位的处理
（一）政策依据
1.转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（土地增值税条例及细则）

2.“赠与”是指如下情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（财税【1995】48号）

（二）个人理解
根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
1.凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；

注：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，按项目合理分摊。

2. 附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
3.房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。其相应的成本也不得扣除。

三、成本分摊问题的处理
(一)政策依据
1.纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（土地增值税实施细则）
注：“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。（国税函【1999】112号）
3.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（国税发【2006】187号）
4.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（国税发【2009】91号）