预售制、住房保障和房产税之国际经验

　　一个星期之内，山东试点现房销售、房产税试点或落地鄂州等消息，传播得沸沸扬扬。专家学者、分析人士对此认为，现房销售在现阶段难以推广，以此来安抚市场又开始躁动的心。

　　每当有政策吹风，市场都十分敏感，这与我国在预售制、房产税征收等制度的建设不完善密切相关。或许我们可以跳出来，看看这些制度相对成熟的国家是如何运作，是否可以给我们提供相关经验或教训。

　　预售制监管普遍严格

　　商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国预售制不完善，开发商利用资金杠杆在项目间腾挪资金，使得房地产市场偏离了健康发展的轨道。

　　纵观制度相对完善国家的预售制，都与国内预售时一次性缴纳房款截然不同。

　　新加坡和德国的预售款都是分期缴纳

　　新加坡政府详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20%；完成地基后再交10%；完成整体框架后交10%；砖墙，房顶，电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5%；确定无他人占用该房后交25%；最后确认所有项目建成时交15%.

　　德国房主购买预售房同样不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付：在签订购房合同时并不付款，在地基动工后支付10%，在主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。如果建设进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。如果确实无法在规定日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。

　　法国对预售款的监管方式与新加坡和德国相近。法国预售房认购定金的支付方法为：不超过一年的工程，付买卖价格的5%；工程为两年付2%；超过两年不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行：房基建好交付35%；建房封顶交付70%；所有基本设施工程结束交付95%；剩下的5%交付房产时付清。这最后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时，用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。作为卖主，从房地产移交之日起一个月之内，必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。

　　房产税平抑地产投资

　　虽然两湖对于试点房产税征收的态度还不是很明朗，但房产税推进已经是板上钉钉的事情了。我国房产税空转虽然很多年，但真正开始试点仅仅1年半的时间。与其他城市相比，沪渝两地在本轮房价回弹中，脚步放缓了些许，起到了帮助调控的作用。

　　与实施房产税多年的国家相比，沪渝两地的试点征收，所得税款在地方财政收入中占比依旧很低。但房地产税却是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，肯尼亚也达到69%.

　　目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5.对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。

　　有研究人士表示，我国征收房产税存在重复征收的问题，因为居民对土地并没有所有权，这是房产税全面开征绕不过的法理问题。与我国相似，英国的居民只是对土地拥有使用权。

　　在英国，独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成，长沙代理记账，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。英国房地产税税率是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同，仅英格兰的房地产税级就分为8级。

　　在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％后，再乘以当地确定的税率，但各个联邦州有所不同。

　　保障房的新加坡经验